Promotores e inmobiliarias atribuyen el frenazo al declive demográfico que sufre el rural

GABRIEL LEMOS  REDACCIÓN / LA VOZ

El mercado inmobiliario se recupera. En el primer semestre del año, las compraventas de vivienda crecieron más de un 11 % en Galicia, donde cambiaron de manos 8.109 casas, 827 más que en los seis primeros meses del ejercicio anterior. Siguen aún lejos -y mucho- de las cifras de la burbuja. Porque mientras en la macroeconomía ya se han restañado las heridas de la crisis, en la micro, la de las familias, los bajos salarios y la precariedad laboral todavía frenan decisiones de compra tan importantes como la de lanzarse a invertir en ladrillo. Pero no solo influye el bolsillo. También hay un problema de oferta, que se hace especialmente patente en Galicia: no hay casas nuevas. Mientras la venta de viviendas usadas crece a un ritmo cercano al 16 %, la de inmuebles de primera mano no solo no repunta, sino que cae casi un 2 %. Las casas a estrenar ya solo suponen una de cada cinco operaciones que se firman en la comunidad, cuando antes de la crisis representaban más de dos tercios del total.

Concellos sin ventas de vivienda nueva en los últimos años
Es más, según los datos recogidos por el Ministerio de Fomento, en la mitad de los ayuntamientos gallegos (en 155, por ser precisos) no se vende una vivienda nueva desde hace más de un año. Eso, si atendemos a la tendencia más reciente, pero es que hay otros donde no se mueve un ladrillo desde hace mucho más tiempo. En 84 concellos llevan cinco años en blanco, y hay 11 en los que no hay datos sobre cuándo fue el último año en el que se vendió una casa recién construida, ya que la serie histórica de Fomento solo se remonta al 2004 y desde entonces están abonados al cero. Este último grupo lo forman municipios del interior de las provincias de Lugo y Ourense (Cervantes, O Páramo, Triacastela, Beariz, Castrelo do Val, Lobeira, A Mezquita, Piñor, Quintela de Leirado, Verea y Vilardevós), donde el parón del mercado inmobiliario no tuvo que ver con la crisis, sino con la sangría demográfica que padece la zona rural de la comunidad, especialmente grave en esas dos provincias. Pero en el grupo de los que llevan varios años en blanco hay -como se puede apreciar en el gráfico que acompaña esta información-, otras localidades donde antes del frenazo sí había actividad constructora. Es el caso de San Sadurniño o Abadín, donde entre los años 2004 y 2012 se habían vendido 140 y 182 viviendas de nueva planta, y que desde entonces han dejado el contador a cero.En ayuntamientos de mayor tamaño y próximos a grandes ciudades, destaca el caso de Oroso, con un núcleo de población importante como es Sigüeiro, y en el que en los últimos cuatro años solo se transmitieron tres inmuebles nuevos. Otra cosa es cuando se meten en el análisis también las viviendas de segunda mano. Computando el total de las compraventas, solo seis ayuntamientos se quedaron en blanco el año pasado: Frades, Pedrafita, Vilamarín, San Xoán de Río, Cualedro y Calvos de Randín.

Declive demográfico
Aunque el desplome de la promoción inmobiliaria coincide con los años de la crisis, los expertos apuntan que las causas de que no se vendan casas nuevas son más demográficas que económicas. «En muchas zonas de Galicia hay un declive demográfico, porque la población se mueve hacia los grandes núcleos urbanos y las áreas costeras, por lo que tiene toda la lógica que no se inicien nuevas promociones, porque no hay demanda», explica Juan José Yáñez, secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de A Coruña (Aproinco), que dice que la misma situación que se da Galicia se replica en otras comunidades, en algunos casos con mayor intensidad, como en Castilla y León. Nada que ver, dice, con lo que pasa en las ciudades y sus áreas metropolitanas, donde si no se construyen nuevos bloques de vivienda es, en muchos casos, por problemas con el ordenamiento urbanístico, que no permite acometer inversiones con la suficiente seguridad jurídica. Porque demanda hay, y de sobra. «Lo único que fija población es el empleo», añade Benito Iglesias, presidente de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias, que se cuestiona «cómo se le va a pedir a una pareja joven que se instale en un ayuntamiento rural si no solo no hay servicios, guarderías… sino tampoco trabajo». Según los datos que manejan, de los 313 ayuntamientos gallegos, «el mercado de la vivienda está plano en 250 de ellos, el negocio se concentra en las grandes ciudades, sus áreas de influencia y un puñado de localidades costeras».¿Dónde está ahora el negocio de la promoción? Iglesias lo tiene claro: «Hoy la apuesta de los inversores es el área de Vigo». Por la alta movilidad laboral y, sobre todo, por el desbloqueo urbanístico de 23 millones de metros cuadrados en una ciudad con una fuerte demanda de casas nuevas, no solo para el mercado de la compraventa, también para alquilar. En la zona norte, Yáñez destaca el buen ejemplo de Oleiros, con la mayor ratio de vivienda nueva iniciada por cada mil habitantes, lo que atribuye a la buena gestión urbanística del municipio, que ha permitido mantener un ritmo estable de promoción en los últimos años.

La edad media de las viviendas a la venta en Galicia supera la treintena
El frenazo de la promoción inmobiliaria en los años de la crisis, por la caída de la demanda y el cierre del grifo de crédito, además de reducir la oferta ahora que sí que hay potenciales compradores, ha provocado también un envejecimiento del parque de viviendas que están en el mercado. Según un estudio elaborado por el portal inmobiliario Idealista, en el caso de las casas y pisos disponibles para la compra, la media se sitúa en los 45 años, mientras que en el alquiler es un año menos.

Con todo, las diferencias entre las ciudades analizadas (las capitales de provincia) son notables. En el mercado de la compraventa, Barcelona es la ciudad con las viviendas más antiguas, con una media de 69 años, seguida de Pamplona (64), San Sebastián (60) y Bilbao (54). En Galicia, es A Coruña la que tiene el parque más envejecido, con 40 años de promedio, frente a los 38 de Ourense, los 34 de Pontevedra y los 32 de Lugo, que tiene, tras Albacete (31), los inmuebles más modernos del país.«Los datos demuestran que, aunque durante la burbuja se construyeron millones de casas, el parque inmobiliario español no está suficientemente renovado. Vivir en un edificio con más de cinco décadas no es negativo pero no cabe duda de que acarrea más costes en reformas, derramas y una mala eficiencia energética», apunta Fernando Encinar, responsable de estudios de Idealista, que llama la atención sobre «la necesidad de aumentar la construcción en los próximos años», especialmente en Madrid y Barcelona, por la alta demanda. «Cuando se argumenta los excesos de la burbuja, no deben ser excusa para obviar la necesidad acuciante de las dos capitales de facilitar vivienda, bien construida o reformada que evite tensión en los precios», argumenta.