El rendimiento medio del alquiler más la evolución de precios se sitúa entre el 6% y el 9%
La incertidumbre económica ha arrastrado a la baja a los mercados financieros en los últimos dos años

MAX JIMÉNEZ BOTÍAS  /  EL PERIODICO.COM

Los bajos tipos de interés son una bendición para la inversión en renta variable –si no hay alternativas, la bolsa se convierte en la primera opción para emplear los ahorros–, pero en el entorno actual de incertidumbre económica, ni siquiera las opciones tradicionales financieras resultan demasiado atractivas. Así, emerge la compra de ‘ladrillo’ –como ya ocurrió en el último ciclo expansivo del sector– como la posibilidad más clara de sacar rendimiento a una inversión. De hecho, en los dos últimos ejercicios la rentabilidad de la vivienda se encuentra por encima de la bolsa. Aunque los agentes del mercado bursátil consideran que a largo plazo la renta variable ofrece mayores ganancias, esa premisa no acaba de cumplirse en este momento. En los dos últimos años, el beneficio del ‘ladrillo’ se sitúa entre el 6% y el 9%, según diversos estudios sectoriales, mientras que la bolsa española cosecha dos ejercicios en negativo.

“Estamos al principio de la recuperación del sector inmobiliario, pensamos que la evolución de la rentabilidad tiene aún recorrido”, ha destacado Francisco Pérez, director de promoción y desarrollo de Solvia. La firma inmobiliaria del Banc Sabadell ha realizado un estudio a partir de 2,4 millones de anuncios de vivienda en alquiler y la revisión detallada de 2.300 códigos postales de toda España. El resultado es que la rentabilidad media de las viviendas analizadas se sitúa en el 6,11%, con un precio medio de cierre de las compraventas del 1.377 euros por metro cuadrado. De esa muestra de oferta de pisos en alquiler, el 29% ofrece una rentabilidad bruta superior al 7%; el 49% observa una rentabilidad que oscila entre el 5% y el 7% y el 22% genera un rendimiento inferior al 5%.

“Constatamos que a pesar de las incertidumbres, el atractivo del sector como nicho de inversión sigue prevaleciendo de cara al cierre de operaciones. En nuestro caso, no solo vendemos suelo urbano a promotores sino también industrial o terciario, donde detectamos un incremento importante del número de transacciones”, destaca el último informe de mercado de esa sociedad. “Los precios del alquiler en las grandes ciudades registran ya subidas, un 10% en el último año. En estos momentos, comprar para alquilar es una buena alternativa”, comenta Samuel Población, responsable del área residencial de CBRE.

CAMBIO DE TENDENCIA

De hecho, el mercado de alquiler residencial experimenta un cambio de tendencia ligado a la transformación social: mayor movilidad laboral y más flexibilidad en el tipo de hogar que se necesita a lo largo del ciclo de vida de las personas impulsan la nueva demanda. En ese sentido, se destaca que los jóvenes son menos partidarios de atarse a la propiedad y, los ingresos con los que cuentan también son más limitados, lo que dificulta la compra.

La cuestión es si el mercado se mueve en la misma dirección. Los expertos señalan que la entrada de los fondos de inversión, las socimis -sociedades inmobiliarias cotizadas- y los operadores profesionales favorecen el desarrollo de un mercado de alquiler. Muchos de estos operadores ya estaban presentes en países como en Alemania, probablemente uno de los más desarrollados de Europa. “Las rentas suben automáticamente ligadas al IPC y la morosidad es inferior al 3%. Además, los impagos son cubiertos por el Estado”, destaca el informe de Solvia.

No es esa la legislación española. Además los agentes deben lidiar con la entrada de operadores no profesionales en la medida en que la actividad mejora: “Volvemos a observar la entrada de ‘amateurs’ en el mercado atraídos por las rentabilidades de la vivienda, y eso acaba haciendo mucho daño al sector”, ha comentado Joan Oller, presidente del Col·legi d’API de Barcelona.

Para los expertos, el peligro de la inversión inmobiliaria, si no se hace desde una perspectiva profesional es equivocarse en el precio/valor, así como no acertar en la zona en la que se compra. La burbuja inmobiliaria española ha enseñado a muchos compradores que el precio es fundamental a la hora de adquirir inmuebles. La idea de que el valor de la vivienda no cae es falsa, insisten los expertos. El otro aspecto a considerar es que donde hay demanda, el valor se mantiene o sube a la larga. “Si compras en zonas en las que la demanda no está acreditada puedes tener problemas con la rentabilidad de la inversión, pero en grandes capitales, lo más normal es que a la larga el valor de la inversión se incremente, aunque en un momento concreto pueda caer”, comenta Población.

Nuevas operaciones en el mercado
El interés inversor se mantiene. Aunque diferentes fuentes insisten en que la actividad del mercado es menos intensa que en el 2015. Menos volúmenes de operaciones, sobre todo, porque los activos que generan interés inversor son limitados. Pese a ello, durante esta semana, se han producido algunas operaciones señaladas.
Bank of America Merrill Lynch ha obtenido una plusvalía de más de 50 millones de euros con la venta del hotel Silken de Barcelona, situado en la zona de Glòries. La entidad estadounidense ultima la venta por 80 millones de euros a un grupo de inversores liderado por el fondo británico Benson Elliot. Bank of America se hizo con el hotel en el 2015 al adjudicarse la deuda del establecimiento, valorada en 27 millones.
Meridia Capital ha anunciado la adquisición por 66 millones de euros de una cartera de oficinas de 40.000 metros cuadrados y 560 plazas de aparcamiento, principalmente en Barcelona. Los activos se han comprado a través de su último vehículo inmobiliario ‘Meridia III’. Los principales activos adquiridos incluyen dos edificios ubicados en el Viladecans Business Park (Barcelona). Las propiedades se encuentran cerca de Barcelona y del aeropuerto. Incluye también un inmueble situado en Esplugues (Barcelona), junto a la sede española de Nestlé, adquirida por Meridia a principios de este año. El paquete incluye otros activos de oficinas, en su mayoría, en Barcelona.
El BBVA ha puesto a la venta el edificio Torre Puig que acoge la sede corporativa del grupo de perfumería y moda Puig, en régimen de alquiler, en la plaza Europa de L’Hospitalet de Llobregat, con cerca de 14.300 metros cuadrados, distribuidos en 21 plantas y con más de 100 metros de altura. El edificio, que se inauguró en el 2014 con motivo del centenario de Puig, es obra del arquitecto Rafael Moneo, Premio Pritzker de arquitectura 1996 y Premio Príncipe de Asturias de las Artes 2012.