Artículo escrito por Carmen Giménez, abogado titular de G&G abogados para Idealista.com

Si leemos detenidamente nuestro contrato de hipoteca, podremos ver como hay una cláusula –que encontraremos normalmente en sus últimos folios– por la que o bien renunciamos a que el banco ponga en nuestro conocimiento la cesión del préstamo o bien autorizamos a que la entidad ceda dicho préstamo sin necesidad de que nos lo comunique.

Pues bien, aunque dicha cláusula fue declarada nula por el Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de diciembre de 2009, los bancos han insistido e insisten en incluirla en los contratos de hipoteca, ya que de lo contrario no podrían ‘titulizarlo’, es decir, ponerlo en manos de un tercero sin informarnos.

¿Qué es la titulización de un préstamo?

Pues es, nada más y nada menos, que la cesión del mismo a un tercero a cambio de un precio. Es decir, es la venta de nuestro préstamo hipotecario a un tercero a quien no conocemos.

La titulización puede ser definida como el mecanismo que permite transformar un conjunto de activos financieros poco líquidos en una serie de instrumentos negociables, líquidos y con unos flujos de pagos determinados.

En palabras del Banco de España: con las titulizaciones “las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como ampliaciones de capital”.

¿Cómo titulizan los Bancos los préstamos hipotecarios?

La forma de actuar es la siguiente: agrupan muchas hipotecas en ‘paquetes’ que son vendidos a unos vehículos montados al efecto, denominados Fondos de Titulización, quienes a su vez los dividen o ‘trocean’, emitiendo títulos o bonos que colocan en el mercado financiero, incluso en los mercados internacionales, a inversores institucionales. Este mecanismo de ‘charcutería financiera’ hace posible, por ejemplo, que el fondo de pensiones de los profesores de Ohio (por decir algo) tenga en su cartera tu hipoteca o una parte de ella.

¿Cuáles son las consecuencias de la titulización?

En lo que atañe a los deudores hipotecarios, una de las consecuencias es que el banco deja de ser el acreedor puesto que ha vendido el préstamo a un tercero y, por tanto, ya lo ha cobrado. Al menos eso es lo que considera el Banco de España (BdE), en respuesta facilitada en fecha 26 de marzo de 2015 al letrado Óscar Viera.

Tras comunicar lo que es la titulización el BdE dice: “De conformidad con la Ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración”.

Esto no significa que haya desaparecido o desaparezca la deuda, la misma se debe y habrá que abonarla, pero ¿a quién? La respuesta a esta pregunta es compleja puesto que las hipotecas no se venden individualmente, sino que se agrupan para, posteriormente, ser divididas en bonos o títulos, adquiridos por varios inversores o bonistas. La deuda, por tanto, seguro que estará en manos de varias personas y no de una sola.

¿Si no se le debe la deuda al Banco, y no se pagan las cuotas hipotecarias, puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria?

Como sabemos, los bancos han iniciado múltiples procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria por impago de las cuotas por parte de los deudores hipotecarios, puesto que el préstamo sigue inscrito en el Registro de la Propiedad a su favor y el deudor desconocía o desconoce esta figura de la titulización.

Pues bien, si la hipoteca está titulizada no es el banco quien tiene la legitimidad para iniciar ese procedimiento de ejecución hipotecaria, ya que dejó de ser el acreedor y por tanto el dueño de la deuda generada como consecuencia de la concesión del préstamo hipotecario.

En este sentido se están pronunciando ya los distintos Juzgados y Tribunales, procediendo al archivo de estos procedimientos judiciales por falta de legitimación del Banco demandante y ejecutante.

¿Cómo sé si mi hipoteca está titulizada?

No habiendo comunicado el banco al deudor la titulización de su hipoteca, y no constando la misma en el Registro de la Propiedad, existen varias fórmulas para saberlo:

Mediante solicitud escrita dirigida al Banco que concedió el préstamo hipotecario, aunque raramente contesta.
A través del Juzgado a fin de que el Banco proceda a exhibir los Registros Especiales Contables. El Banco puede no aportarlos.
Mediante su búsqueda, nada sencilla, a través de la web de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Sobre este último punto y con el fin de facilitar la búsqueda mencionada, se pueden seguir los pasos incluidos en el siguiente esquema, que ha sido realizado por Susi, miembro de la AHA (Asociación de Hipotecados Activos), a quien agradezco la dedicación y esfuerzo en su elaboración.