Autor: equipo Idealista

Las estadísticas oficiales y los datos de los expertos del sector han confirmado a lo largo del año la normalización del mercado residencial que se inició en 2015, mejorando las cifras de compraventas y de concesión de hipotecas para viviendas del pasado año. Sin embargo, los precios siguen siendo muy heterogéneos por toda la geografía nacional. De hecho, las capitales de provincia componen un mercado más dinámico y ascendente frente a la caída del valor de las viviendas en el resto del país, según datos de idealista.

La compraventa de viviendas continúa en un momento dulce tras crecer en 25 de los últimos 26 meses, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), tomado de los Registradores de la Propiedad. Solo enero de 2016 tuvo un registro interanual ‘en rojo’. Hasta el último dato conocido del pasado mes de octubre ya se habían contabilizado casi 340.500 transacciones, con el objetivo de superar las 400.000 operaciones a final de año.

El primer semestre registró su mejor dato desde 2010 (207.593) y en junio la mejor cifra mensual (36.856) desde el fin de la desgravación fiscal por la compra de la vivienda habitual a finales de 2012. Estas cifras están principalmente sostenidas por los buenos datos de venta en las provincias de Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia y Alicante, que acaparan alrededor del 45% de las operaciones.

Aun así, estas cifras quedan lejos de los máximos alcanzados en 2007, cuando en todo ese año se vendieron 775.330 unidades. Los datos del INE se ven corroborados por la estadística trimestral del Ministerio de Fomento, procedente de los notarios.

La última cifra publicada por Fomento del tercer trimestre (102.216) supone el mejor tercer trimestre registrado desde 2009, y que suma hasta septiembre casi 329.000 compraventas. Las previsiones de los expertos es que se rondarán las 450.000 operaciones al cierre de año.

Esta diferencia de datos se explica porque los datos de los registradores que recoge el INE llevan entre dos y tres meses de decalaje sobre los datos de los notarios que aportan a Fomento.

La vivienda de segunda mano es la que sigue ‘tirando’ del mercado residencial, desde que a finales de 2009 se cambiara la tendencia sucedida durante el boom inmobiliario de un mayor número de ventas de casas nuevas frente a las usadas. De hecho, las transacciones de viviendas de segunda mano suponen de media el 90% del total de operaciones a lo largo de 2016.

Más hipotecas por menor cuantía

La firma de hipotecas para la adquisición de viviendas ha crecido a la par que las transacciones inmobiliarias, aunque de media ‘solo’ se han utilizado los préstamos hipotecarios en un 40% de las operaciones de compraventa. El pago a tocateja sigue siendo el principal medio de pago para comprar una casa, según los datos del Consejo General del Notariado.

Hasta el mes de octubre, último mes con datos oficiales del INE se han firmado 235.168 hipotecas. Las previsiones, tras asegurarse que van a superar los datos de 2015 (244.827), son que podría acercarse a los préstamos concedidos en todo 2012, cuando se cerraron 274.715 hipotecas.

Los préstamos a tipo fijo están siendo cada vez más comunes en el mercado hipotecario y ya suponen el 20% de media del total de hipotecas sobre viviendas concedidas en lo que va de año, siendo el mejor dato histórico para los tipos de interés fijo. El pasado septiembre de 2016 registró el record de hipotecas fijas, un 30% sobre el total concedido ese mes.

A su vez, la cuantía medía de los préstamos hipotecarios concedidos (109.625 euros) vuelve a subir desde los mínimos registrados en 2013, cuando de media se prestó menos de 100.000 euros por hipoteca. Sin embargo, aún sigue siendo un 26% inferior respecto a los años del boom inmobiliario, cuando se prestaban hasta 148.773 euros de media por hipoteca en 2007.

Las dos Españas del precio de la vivienda

La evolución del precio de la vivienda sigue siendo dispar en España, según la región que se contabilice, la diferencia entre grandes ciudades y el resto del país e incluso por la tipología de vivienda, en función de si es una vivienda nueva o usada.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda acumula 10 trimestres consecutivos en positivo tanto en la vivienda nueva como en la de segunda mano, acumulando crecimientos interanuales del 7,3% y del 3,5%, respectivamente en el tercer trimestre del año.

Para el Ministerio de Fomento, el precio medio de la vivienda libre se situó en 1.499 euros/m2 en el tercer trimestre del año, acumulando dos años de subidas interanuales.

Los expertos inmobiliarios auguran incrementos generalizados del valor de las viviendas en los próximos años, con la consolidación de los precios en este 2016. Por ejemplo, recientemente RR de Acuña & Asociados afirmó que la fase expansiva durará al menos 6 años más. Para este año prevé que los precios suban cerca del 2,3% y que lo hagan progresivamente hasta el 5% en 2018.

Sin embargo, los informes de precios de idealista confirman la heterogeneidad de la evolución de los valores de los hogares. Mientras que en algunas provincias los precios no encuentran suelo y el stock no despierta el interés de la demanda, en los grandes mercados los precios ya suben de forma casi sostenida.

El índice idealista inmo50, que mide la evolución del precio de la vivienda de segunda mano utilizando únicamente las capitales de provincia, señala que la tendencia bajista terminó a finales de 2015, y que el mercado se encuentra en una fase ascendente. Los últimos datos publicados en noviembre confirman un incremento interanual del 1,7%.

Pero si se amplía el campo de comparación de precio, el último índice publicado por idealista en noviembre, muestra que el precio de la vivienda de segunda mano cayó un 4,3% interanual en el conjunto de España, en una tónica de caídas de la que no se ha recuperado en los últimos años.