Gabriel Lemos- La Voz de Galicia

En la comunidad abrieron el año pasado 160 nuevas oficinas, aunque aún hay un 26 % menos que cuando estalló la burbuja. Aunque el alquiler gana peso, los expertos confían en que la política expansiva del BCE supondrá un revulsivo para reactivar las compraventas

Han pasado solo ocho años, pero en el mercado inmobiliario los cambios son de tal calado que parece que medie un siglo desde el estallido de la burbuja. Caídos los gigantes de la promoción, como Martinsa, los nuevos reyes del sector son las socimis, sociedades cotizadas que permiten invertir en inmuebles sin necesidad de comprar ni un ladrillo y que el año pasado consiguieron captar casi tres mil millones de euros en los mercados españoles, según el informe anual del gestor de estos, BME.

Pero, ¿qué ha pasado con los intermediarios, esas agencias inmobiliarias que eran un negocio redondo cuando los pisos se vendían solos? Pues que tampoco se han librado de la purga. No solo es que centenares de ellas se hayan visto forzadas a bajar la persiana, sino que las que quedan han tenido que transformarse para sobrevivir. Lo cuenta el responsable de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein), Benito Iglesias, que concede que «hubo años de locura en los que todo el mundo se metió a inmobiliario». Mientras las agencias ya asentadas ampliaban su negocio con sucursales en otras urbes o en zonas costeras y proliferaban como setas las franquicias, «otros profesionales, como corredores de seguros o despachos de abogados, se metieron también en el sector», compaginando su actividad profesional con la intermediación inmobiliaria.

Claro que duró poco. El empacho de ladrillo provocó una indigestión larga que, según los datos del Instituto Nacional de Estadística, sacó del mercado a uno de cada tres operadores. En el 2008 funcionaban en Galicia más de 1.800 agencias inmobiliarias y en el 2012, solo cinco años después, apenas quedaban en la comunidad 1.200. Aunque Iglesias estima que el recorte puede alcanzar el 60 % si se analizan los datos desde el pico previo a la burbuja, que se registró antes del 2008.

En todo caso, las tornas están cambiando. Tras años de desplome, las ventas de vivienda vuelven a repuntar. En concreto, casi un 4 %. Los precios también suben, aunque solo un tímido 1 %. Y crecen los visados, lo que anticipa más actividad constructora. Señales todas positivas a las que no son ajenos los intermediarios, que empiezan a olfatear que vuelve el negocio. Por eso, solo el año pasado se constituyeron en Galicia casi 160 nuevas inmobiliarias, siempre según el INE. Aunque las nuevas agencias son distintas.

Especialización

Sigue siendo un mercado de microempresas (no hay ni veinte oficinas con más de cinco empleados), pero «más profesionalizadas y especializadas», explica Iglesias, que entiende que se ha conseguido acabar con los problemas que causaba el intrusismo: «La gente sabe de qué va el tema, conoce la normativa y procura estar al día con formación continua». Pero no se trata solo de estudiar normas urbanísticas y estar al día de las herramientas técnicas y las condiciones del mercado. También hay que conseguir un hueco en él, y para eso lo mejor, coinciden los expertos, es centrarse en un nicho de negocio concreto: «No vale vender de todo, hay que especializarse, bien sea por zona, bien por tipo de producto», remarca Eduardo Molet, consultor y fundador de Red de Expertos Inmobiliarios.

Una opinión en la que coincide el presidente de Fegein, que destaca que si bien «en los años del bum todos nos dedicábamos a todo, ahora nos hemos ido especializando, yo en mi caso me dedico a las naves industriales y trabajo mucho también el segmento del lujo, pero nunca he sido un vendedor de pisos, no era mi mercado y para poder vender tienes que estar cómodo». Una segmentación mucho más evidente en aquellos mercados donde la oferta es más diversa, y también la demanda. Es el caso de las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, donde al amplio catálogo residencial se suma el negocio de los locales comerciales y oficinas, o la costa mediterránea, donde el interés de inversores extranjeros por invertir en ladrillo en esas zonas de España abre nuevas oportunidades para las inmobiliarias.

Orientado al alquiler

Más profesional, más especializado, y con más peso del alquiler. Los cambios en el mercado inmobiliario, en el laboral y, sobre todo, en el financiero, con la restricción del crédito, han potenciado el negocio del arrendamiento. «Es lo que nos permite estar abiertos», explica Iglesias, que recuerda que «ventas hay pocas [apenas 12.000 el año pasado en la comunidad] y si las repartes no da para todo el mundo». Y lo ejemplifica con una cifra: «En los buenos años una inmobiliaria media podía vender entre 75 y 100 viviendas al año y ahora se mueve entre las 15 y las 20». Pero no es ese el único motivo de que hayan caído los ingresos. Aunque los honorarios por operación siguen siendo muy similares a los anteriores a la crisis, en una horquilla que se puede mover entre el 3 y el 5 % del importe de la venta (hubo quien bajó del 2 % en la crisis), hay que tener en cuenta que los precios de los inmuebles han bajado cerca de un 30 % desde los máximos previos a la crisis, caída que se traslada directamente a la cuenta de resultado de las agencias.

Pero los expertos están confiados en que la tendencia está cambiando y que la política monetaria expansiva del BCE acabará contribuyendo, en una carambola perfecta, a revivir el sector: «Va a obligar a los bancos a dar créditos para combatir la deflación, y las entidades españolas, que hasta ahora tenían sus beneficios en los países emergentes, ante la crisis en estos tienen que volver al negocio español, que es la hipoteca», razona Molet, que cree que, por una vez, el sector no va a sufrir daños por las turbulencias de la economía global, sino que puede verse reforzado.

Ese cóctel de datos que certifican la recuperación y buenas expectativas hace que algunas empresas, especialmente las franquicias, hayan reactivado sus planes de expansión tras años de letargo. Es el caso de Re/Max, una de las enseñas más conocidas del sector, con tres oficinas en Galicia (Vigo, Ourense y A Coruña) y que «de aquí a finales del 2017 pretende poner en funcionamiento al menos 7 franquicias», dos en A Coruña, tres en Vigo, una en Pontevedra y otra en Lugo, según explica Noelia Álvarez, coordinadora de Expansión para el área norte.