¿Qué beneficios y daños provoca la limitación de los precios del alquiler?

14 noviembre 2019

Fedea advierte de que congelar las rentas reduce y empeora el stock de vivienda, pero no así los límites a los incrementos aplicados mientras dura el contrato

Elisa Castillo / Cinco Días

Ante los importantes repuntes de los precios del alquiler que han sufrido muchas grandes ciudades y que no se han visto acompañados por ganancias similares en el poder adquisitivo de los inquilinos, son numerosas las experiencias de gobiernos locales que se plantean o que han puesto en marcha controles de precios con diferentes fórmulas. Y pese a que suelen aplicarse con la mejor de las intenciones, no siempre acaban teniendo los efectos deseados.

Por ello, la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) advierte, en un extenso informe publicado este miércoles, que los controles de precios de primera generación, es decir aquellos consistentes en congelar las rentas, tienen efectos adversos, ya que suelen reducir la inversión en nueva vivienda y el mantenimiento del parque existente, y empujan ese stock hacia la venta. No obstante, puntualiza que otras fórmulas “bien diseñadas” de segunda o tercera generación, destinadas a controlar los precios mientras dure el contrato pueden mitigar en parte estos problemas y resultar deseables en situaciones de aumentos bruscos e inesperados de los precios.

Según explica el profesor de Economía Aplicada de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) Miguel Ángel López García, autor del informe de Fedea, uno de los impactos negativos de la congelación de rentas es que, a corto plazo, genera aumentos de precios del alquiler para compensar la falta de incrementos a futuro e incentiva la reconversión de viviendas en alquiler hacia el mercado en propiedad.

En el largo plazo, añade, suprime los incentivos para construir nueva vivienda en alquiler, ya que incluso si algunas tipologías de residencias quedan excluidas del control de rentas “los oferentes potenciales pueden muy bien pensar que los reguladores pueden en el futuro extender el control a sus unidades de vivienda”. Por ello, resume, “resulta difícil idear una política más eficaz para reducir la cantidad de vivienda privada en alquiler que el control” de rentas.

Otro efecto negativo, prosigue, es el deterioro progresivo de la calidad del parque existente, ya que los propietarios tienen menos incentivos en mantenerlo al ingresar menos beneficios. Aunque los inquilinos dedicasen más recursos en el mantenimiento, las partes comunes del edificio estarían más descuidadas. Además, debido al gran número de aspirantes para acceder a una casa con precio congelado, apunta el informe, los propietarios podrían realizar prácticas “abiertamente discriminatorias” y seleccionar a sus inquilinos por razones ajenas al precio.

Ello sin contar la mayor propensión a que se den “pagos laterales”, esto es, dinero en negro. “La necesidad de pagar sobornos para acceder a la vivienda o el hecho de tener que asumir un mantenimiento que en ausencia de controles hubiera sido proporcionado por el propietario pueden compensar las ganancias aparentes de los ocupantes de viviendas controladas”, detalla.
Además, señala el profesor de la UAB, estos controles pueden reducir la movilidad de los empleados y su propensión a aceptar buenos trabajos en otras localizaciones no sujetas a control, con tal de no perder su vivienda y que esta sea ocupada por otro aspirante.

Por último, indica que puede suponer un “mecanismo de redistribución sumamente inequitativo” ya que nada impediría una distribución aleatoria que no garantizara que fueran las personas con menos recursos las que se beneficiaran de estas viviendas. Para estos colectivos, opina, sería más efectivo ofrecer ayudas monetarias.

Otros límites sin efectos tan gravosos
No obstante, a pesar de todos los impactos adversos, puntualiza que los efectos de los controles de alquileres no deben evaluarse de forme genérica sino atendiendo a las especificidades de cada medida. “Al final y al cabo, no es lo mismo congelar los pagos a los propietarios que permitir aumentos en los alquileres de acuerdo con la inflación, los aumentos de algunos gastos, cuando se exime a las viviendas de nueva construcción, o cuando se permite ajustar el precio una vez el inquilino deja vacante la vivienda”, sostiene.

Atendiendo a este modelo, los alquileres se controlan durante la tenencia, ya que se limita la cantidad que el propietario puede incrementar el alquiler, pero es después libre de negociarlo con el nuevo inquilino, una “válvula de seguridad” que evitaría los efectos adversos antes mencionados. De esta forma, el experto defiende que estos controles suponen “un compromiso razonable entre quienes rechazan las regulaciones y quienes las preconizan”.

Por todo ello, sostiene que un control de alquileres “bien diseñado” puede mejorar el equilibrio en un mercado imperfecto, para reducir, por ejemplo, los efectos causados por una situación de “incremento temporal y rápido” de precios. Así, se trataría de un mecanismo que podría “comportar ganancias en términos de eficiencia” y de bienestar –al dar más seguridad al inquilino–, pero no en términos de equidad distributiva, sin que ello implique, en todo caso, que los controles sean “la mejor política disponible”.

EL PALO Y LA ZANAHORIA DE LA POLÍTICA FISCAL
Desgravación o mayor imposición en el IRPF. Más allá de los controles de rentas, que la mayoría de economistas desaprueba, el profesor de Economía Aplicada de la UAB Miguel Ángel López García anima a usar la política impositiva como una vía “conveniente” aunque “no suficiente” para contribuir a consolidar un mercado del alquiler.

La primera medida “de la zanahoria” supondría un tratamiento fiscal más favorable en el IRPF de las rentas del alquiler obtenidas por los propietarios. Mientras que la segunda, “del palo”, implicaría imponer un gravamen universal sobre la renta del alquiler imputado en base a unos valores catastrales ajustados a la realidad del mercado, de tal forma que aumentaría el coste de dejar la casa fuera del mercado del alquiler. Ambas podrían, según el experto de la UAB, coexistir perfectamente entre sí, “incrementando el coste de oportunidad de oportunidad de mantener las viviendas vacías, y a la vez aumentando el atractivo de alquilarlas”, defiende.

Categoría: Noticias Prensa

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