Artículo escrito por Luis Delgado, abogado de Legálitas / Idealista.com

Lo primero que debemos de tener en cuenta es que, pese a que inicialmente se bautizó de manera incorrecta como el ‘banco malo’, Sareb no es un banco. Se trata de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la reestructuración Bancaria, una sociedad que gestiona los activos tóxicos (suelo, fincas rústicas, oficinas, naves industriales, locales comerciales) procedentes de las entidades que recibieron ayuda financiera.

Entre esos activos se encuentran muchos de los pisos nuevos construidos al calor de la burbuja inmobiliaria –en algunos casos promociones enteras–, pero también viviendas de segunda mano que se encontraban en los balances de las entidades financieras rescatadas. La finalidad de Sareb es intentar comercializarlos y recuperar la inversión a lo largo de sus 15 años de vida planificada.

En esta labor se ayuda de varias entidades comercializadoras, que ofertan las viviendas: Servihabitat, Solvia, Haya y Altamira. Además, cuanta con un microsite en idealista en el que está publicada su oferta inmobiliaria al completo. Todo con el objetivo de facilitar a los particulares la búsqueda de piso.

El precio de las viviendas lo fija Sareb basándose en criterios como la situación del inmueble, su tamaño o su calidad. No obstante, el particular interesado en alguno de los inmuebles puede presentar una oferta por debajo del importe fijado. Esta oferta será estudiada por la entidad y puede ser aceptada o denegada.

A la hora de interesarse por una de estas viviendas, como en cualquier otra compraventa de vivienda, el comprador debe de haber visitado previamente el inmueble y haber requerido toda la documentación relativa a la misma. Ante todo, debe de asegurarse que la vivienda se va a vender libre de cargas, gravámenes y arrendatarios.

Libre de cargas

Igualmente se tiene que asegurar de que el vendedor aporte a la notaría, el último recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) pagado, así como un certificado de la Comunidad de Propietarios de hallarse al corriente en el pago de las cuotas de comunidad y el certificado de eficiencia energética.

Dichos documentos deben de ser aportados por el vendedor, en caso de que le exima de aportar el certificado de hallarse al corriente en el pago de cuotas de Comunidad, usted correría con las cuotas de comunidad del año en curso y de las tres anualidades anteriores a la compra.

Deberemos abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, tributando al tipo impositivo que establezca cada Comunidad Autónoma. Es importante comprobar el valor fiscal que el piso tiene para hacienda, ya que si dicho valor está por encima del que hemos pagado por el piso y tributamos por el valor de compra en lugar de por el valor fiscal, nos arriesgamos a una “comprobación de valores” en la que nos hagan pagar por la diferencia y además intereses de demora.

Finalmente, una vez firmada la compraventa ante notario, el comprador deberá asumir los gastos de notaría, impuestos y registro de la transacción, así como de la constitución de hipoteca si la suscribe o los gastos de subrogación en el préstamo hipotecario. Por su parte, el vendedor asumirá los gastos de cancelación de la hipoteca si la tuviere, así como de la plusvalía municipal. Recuerde también cambiar la titularidad en los contratos de suministros.

¿Y si el piso es nuevo?

Actualmente Sareb actúa también como promotor de obra nueva, con la terminación de promociones ya iniciadas o mediante la promoción de nuevos desarrollos. En este caso, y a modo informativo, los promotores de vivienda para su venta, deben tener a disposición del público y entregar el tiempo de la firma de la escritura pública de compraventa la siguiente documentación:

1.- Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción.

2.- Copia de la Cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la vivienda. En este caso, es recomendable consultar la copia del plan urbanístico de la zona donde se ubica la vivienda para conocer también los aspectos urbanísticos del entorno: el tipo de viviendas que se van a construir o los equipamientos con los que van a contar. Este plan urbanístico puede consultarse en el Ayuntamiento.

3.- Los estatutos y las normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, así como información de los contratos de servicios y suministros de la comunidad.

4.- Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas, que será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes trámites administrativos.

5.- El libro del edificio, en el que debe ser identificable el acta de recepción, la relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación y la relación identificativa de las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.

Además, es obligatorio el otorgamiento de determinadas garantías (por ejemplo, el seguro decenal), cuya concurrencia están obligados los notarios a supervisar como medida preventiva, ya que se trata de evitar que tengan acceso al tráfico mercantil aquellos inmuebles que, debiendo gozar de determinadas garantías, no las tienen.

La legislación establece que no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación la Ley de Ordenación de la Edificación, sin que acredite y testimonie la constitución de las garantías del artículo 19 de la LOE.