Autor: equipo Idealista<\/p>\n
Art\u00edculo escrito por Carmen Gim\u00e9nez, abogado titular de G&G abogados<\/p>\n
El 13 de Julio se conocer\u00e1n las conclusiones del Abogado General del Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea (TJUE) sobre la retroactividad de las cl\u00e1usulas suelo. En ese momento muchos hipotecados decidir\u00e1n desde que fecha solicitar\u00e1n la devoluci\u00f3n de las cantidades cobradas de m\u00e1s por esta cl\u00e1usula abusiva, seg\u00fan el Tribunal Supremo.<\/p>\n
Tambi\u00e9n ser\u00e1 el momento de decidir, si reclaman conjuntamente otras cl\u00e1usulas tambi\u00e9n abusivas que inciden directamente en la cuant\u00eda de la cuota hipotecaria a abonar peri\u00f3dicamente, como son la opci\u00f3n multidivisa, el redondeo al alza o la cl\u00e1usula 365\/360, que hace que los hipotecados \u2018regalen\u2019 al banco cinco d\u00edas de intereses por cada a\u00f1o que tengan vigente el pr\u00e9stamo.<\/p>\n
La pr\u00e1ctica de utilizar el a\u00f1o comercial (360 d\u00edas) en el c\u00e1lculo de intereses es antigua entre los usos bancarios. Ten\u00eda sentido en \u00e9pocas anteriores a la inform\u00e1tica para facilitar el c\u00e1lculo de los intereses, evitando tener que hacer la divisi\u00f3n por 365 o 366 d\u00edas seg\u00fan el a\u00f1o fuera o no bisiesto.<\/p>\n
Sin embargo, esta pr\u00e1ctica es considerada abusiva cuando en la f\u00f3rmula matem\u00e1tica para el c\u00e1lculo de los intereses se utiliza en el denominador los d\u00edas del a\u00f1o comercial \u2013es decir, se divide por 360\u2013, pero en el numerador o multiplicador se usan los d\u00edas naturales mensuales, o lo que es lo mismo, los 365 o 366 d\u00edas del a\u00f1o.<\/p>\n
La f\u00f3rmula para calcular el inter\u00e9s que encontrar\u00edamos en el contrato de pr\u00e9stamo suele estar representada de la siguiente manera:<\/p>\n
Inter\u00e9s= capital x r\u00e9dito x tiempo\/ 360<\/strong><\/p>\n Siendo el r\u00e9dito el tipo de inter\u00e9s y el tiempo el de los d\u00edas reales comprensivos del plazo de pago del recibo de la hipoteca. En el caso de pagos mensuales, el multiplicador ser\u00eda por 28 (29 si es a\u00f1o bisiesto), 30 o 31 d\u00edas.<\/em><\/p>\n Dicha pr\u00e1ctica fue muy discutida por el propio Banco de Espa\u00f1a en su informe sobre buenas pr\u00e1cticas bancarias en la Memoria de su Servicio de Reclamaciones del a\u00f1o 2009, consider\u00e1ndose ya por varias Audiencias Provinciales como una f\u00f3rmula impuesta en detrimento o en perjuicio del consumidor.<\/p>\n Pero veamos con un ejemplo de qu\u00e9 manera puede afectar a un pr\u00e9stamo hipotecario tipo en Espa\u00f1a. Seg\u00fan los datos del Instituto Nacional de Estad\u00edstica (INE), la cuant\u00eda de la hipoteca media para la compra de vivienda es de 108.354 euros, a un inter\u00e9s medio del 3,21% y por un plazo de 22 a\u00f1os.<\/p>\n En principio, si aplicamos cualquiera de las dos f\u00f3rmulas correctas y equilibradas (365\/365 \u00f3 360\/360), multiplicamos el capital por el inter\u00e9s, dividiendo entre 365 d\u00edas para saber cu\u00e1l es el inter\u00e9s diario, y su resultado lo multiplicamos por lo d\u00edas totales del a\u00f1o para conocer los intereses anuales.<\/p>\n 108.354 x 0,0321\/ 365 = 9,52 euros intereses diarios<\/p>\n Intereses anuales = 9,52 euros x 365 = 3.474,80 euros<\/p>\n Si aplicamos la f\u00f3rmula 365\/360, averiguamos el inter\u00e9s diario dividiendo entre 360, pero sin embargo multiplicamos por 365. Ve\u00e1moslo:<\/p>\n 108.354 x ,0,0321 \/ 360 d\u00edas = 9,66 euros de intereses diarios<\/p>\n Intereses anuales = 9,66 euros x 365 = 3.525,90 euros<\/p>\n Es decir, entre una f\u00f3rmula y otra, tenemos una diferencia a favor de la entidad financiera de 51,10 euros anuales, los que multiplicados por los 22 a\u00f1os contratados para la devoluci\u00f3n del pr\u00e9stamo dar\u00eda un resultado de 1.124,20 euros que el deudor hipotecario ha abonado de m\u00e1s al banco.<\/p>\n Las consecuencias econ\u00f3micas de esta cl\u00e1usula 365\/360 se multiplican en el caso de hipotecas con opci\u00f3n multidivisa como consecuencia de la constante fluctuaci\u00f3n a la que se encuentra sometido el capital prestado.<\/p>\n El art\u00edculo 89 del Texto Refundido de la Ley de Consumidores y Usuarios califica de cl\u00e1usula abusiva la que implique \u201cincrementos de precio por servicios accesorios, financiaci\u00f3n, aplazamientos, recargos, indemnizaci\u00f3n o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso, expresados con la debida claridad o separaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n La cl\u00e1usula, adem\u00e1s, es contraria al anexo V de la Orden del Ministerio de Econom\u00eda y Hacienda EHA\/2899\/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protecci\u00f3n del cliente de servicios bancarios, que establece que “los intervalos entre las fechas utilizadas en los c\u00e1lculos se expresar\u00e1n en a\u00f1os o fracciones de a\u00f1o. Un a\u00f1o tiene 365 d\u00edas (en el caso de los a\u00f1os bisiestos, 366), 52 semanas o doce meses normalizados. Un mes normalizado tiene 30,41666 d\u00edas (es decir, 365\/12), con independencia de que el a\u00f1o sea bisiesto o no”.<\/p>\n Finalmente indicar que la directiva 2014\/17\/UE de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de cr\u00e9dito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, y que deb\u00eda de haber sido traspuesta el 26 de Marzo de 2016 como fecha l\u00edmite, rechaza la aplicaci\u00f3n de f\u00f3rmulas de c\u00e1lculo basadas en el a\u00f1o de 360 d\u00edas o a\u00f1o comercial y establece el m\u00e9todo 365\/365 en el c\u00e1lculo de la T.A.E. imponiendo as\u00ed un sistema matem\u00e1tico y moralmente equilibrado.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Autor: equipo Idealista Art\u00edculo escrito por Carmen Gim\u00e9nez, abogado titular de G&G abogados El 13 de Julio se conocer\u00e1n las conclusiones del…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":685,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1259"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1259"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1259\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1260,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1259\/revisions\/1260"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/685"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1259"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1259"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1259"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}