Una cl\u00e1usula confusa en cuanto al plazo puede ser declarada nula<\/p>\n
ISABEL DESVIAT \/ El Pa\u00eds<\/p>\n
Comprar una vivienda es una de las decisiones m\u00e1s importantes que tomamos a lo largo de nuestra vida, pues supone un importante desembolso econ\u00f3mico y un pr\u00e9stamo hipotecario que seguir\u00e1 con nosotros durante muchos a\u00f1os. \u00bfVivienda nueva o de segunda mano? \u00bfConstruida o en construcci\u00f3n?<\/p>\n
En muchas ocasiones optamos por la compra de una vivienda sobre plano, esto es, adquirir la casa cuando a\u00fan no se ha finalizado la construcci\u00f3n o est\u00e1 en proyecto, realizando entregas de cantidades a cuenta. Desde luego nos garantiza que la casa sea nueva, estrenada por nosotros. Tambi\u00e9n nos permite su personalizaci\u00f3n, elegir algunos elementos, como los materiales, acabados en cocinas y ba\u00f1os, etc. Sin embargo podemos encontrarnos con un inconveniente que muchas veces obliga a los compradores a llevar a la constructora o inmobiliaria ante los tribunales: los retrasos en su entrega.<\/p>\n
Car\u00e1cter esencial del plazo de entrega<\/strong><\/p>\n Es necesario atender a la redacci\u00f3n del contrato para determinar si el incumplimiento del plazo de entrega tiene un “car\u00e1cter esencial, lo que puede dar lugar o no a la resoluci\u00f3n del contrato a instancia de los compradores. Este es el criterio preferente y, de concurrir un expreso pacto en tal sentido, resulta innecesario indagar si el retraso en la entrega frustra o no las expectativas de los compradores, pues basta la previsi\u00f3n contractual, seg\u00fan la mayor\u00eda de los tribunales.<\/p>\n Es importante la comunicaci\u00f3n a tiempo sobre nuestra intenci\u00f3n de resolver el contrato con base en el retraso en la entrega, siendo dicha comunicaci\u00f3n clara y terminante, pues si no lo hacemos, y en nuestro contrato no consta el motivo del retraso como motivo de resoluci\u00f3n, corremos el riesgo de que finalmente se entienda que un retraso no tiene car\u00e1cter de “esencial”, aunque sea levemente tard\u00edo.<\/p>\n Un retraso de un mes y medio puede ser suficiente para resolver el contrato<\/strong><\/p>\n Sobre si es o no esencial el plazo de entrega de la vivienda cuando no ha sido excesivo el retraso en su terminaci\u00f3n, ha sido objeto de numeros\u00edsimos litigios, con respuesta por los tribunales de fallos contradictorios.<\/p>\n Es importante una sentencia del Tribunal Supremo de enero de 2015, que cambi\u00f3 de criterio y sent\u00f3 doctrina respecto los contratos de compraventa de vivienda de futura construcci\u00f3n, o ya en construcci\u00f3n, regidos por la anterior Ley 57\/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcci\u00f3n y venta de viviendas (ley derogada por la Ley 38\/1999 de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n)<\/p>\n En dicha sentencia se estableci\u00f3 expresamente que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminaci\u00f3n y entrega de la vivienda justifica la resoluci\u00f3n del contrato a petici\u00f3n del comprador, siempre que se reclame antes de ser requerido para el otorgamiento de escritura p\u00fablica por estar la vivienda ya terminada y en disposici\u00f3n de ser entregada aun despu\u00e9s de la fecha estipulada para su entrega.<\/p>\n Este retraso, aun no siendo especialmente relevante, es por lo tanto suficiente para instar la resoluci\u00f3n, lo que supone la obligaci\u00f3n de devolver todas las cantidades entregadas a cuenta con los intereses correspondientes.<\/p>\n La anterior Ley 57\/1968 fue derogada por la Ley 38\/1999 de Ordenaci\u00f3n de la Edificaci\u00f3n, que en una de sus disposiciones adicionales indica expresamente que “Si la construcci\u00f3n no hubiera llegado a iniciarse o la vivienda no hubiera sido entregada, el adquirente podr\u00e1 optar entre la rescisi\u00f3n del contrato con devoluci\u00f3n de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, incrementadas en los intereses legales, o conceder al promotor pr\u00f3rroga, que se har\u00e1 constar en una cl\u00e1usula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo per\u00edodo con la fecha de terminaci\u00f3n de la construcci\u00f3n y entrega de la vivienda.\u00b7”<\/p>\n \u00bfY si no se establece plazo de entrega?<\/strong><\/p>\n Es posible que en el contrato no se haya determinado una fecha para la entrega de la vivienda adquirida. \u00bfPodemos resolver el contrato por incumplimiento del vendedor? El Tribunal Supremo en una reciente sentencia se pronunci\u00f3 sobre un caso en el que los compradores solicitaron la nulidad del contrato por falta de determinaci\u00f3n de la fecha de entrega de la vivienda adquirida.<\/p>\n El Tribunal dio la raz\u00f3n a la empresa vendedora, pues entendi\u00f3 que aunque el comprador es “consumidor” el hecho de que no se pacte expresamente la fecha o plazo de entrega no es causa de nulidad, siempre que concurran en el contrato el resto de requisitos para su validez.<\/p>\n Debemos tener presente que el hecho de que se haya dejado un plazo abierto de entrega, no significa dejar al arbitrio del vendedor el cumplimiento de su obligaci\u00f3n, pues el comprador siempre podr\u00e1 solicitar judicialmente la fijaci\u00f3n del plazo, o incluso, para resolver el contrato si la vivienda no hubiera sido puesta a su disposici\u00f3n una vez transcurrido el plazo natural a tal efecto, conforme a la “lex artis” (modo adecuado y diligente de hacer las cosas) de la construcci\u00f3n.<\/p>\n A este respecto, una sentencia del Tribunal Supremo de julio de 2013 indic\u00f3 que pueden declararse abusivas, por indeterminadas y desproporcionadas, aquellas cl\u00e1usulas que establecen un plazo confuso para la entrega de la obra, “adornado de todo tipo de exoneraciones en beneficio del promotor y vendedor, de tal manera, que el comprador no sabe cu\u00e1ndo est\u00e1 obligado el vendedor a entregarla”.<\/p>\n Indemnizaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n El retraso en la entrega de la vivienda puede dar lugar tambi\u00e9n a una indemnizaci\u00f3n por los da\u00f1os y perjuicios derivados de dicha demora. No obstante, hay que tener en cuenta que el mero retraso \u2013en abstracto- no supone de forma autom\u00e1tica una “transcendencia jur\u00eddica”. La pretensi\u00f3n indemnizatoria debe diferenciarse de nuestra pretensi\u00f3n de resoluci\u00f3n del contrato; esto significa que si queremos ser indemnizados, deberemos acreditar la realidad del da\u00f1o, su conexi\u00f3n con el retraso en la entrega y la valoraci\u00f3n del mismo.<\/p>\n La cuant\u00eda de la indemnizaci\u00f3n debe fundarse en las circunstancias particulares de cada caso, en atenci\u00f3n al concreto retraso padecido y al uso personal al que iba destinada la vivienda. As\u00ed, por ejemplo, si nos vemos obligados a continuar viviendo en alquiler debido al retraso en la entrega de la que deb\u00eda ser nuestra vivienda habitual, es posible reclamar el importe de la renta pagada desde la fecha prevista de la entrega hasta que \u00e9sta se realiza de forma efectiva.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Una cl\u00e1usula confusa en cuanto al plazo puede ser declarada nula ISABEL DESVIAT \/ El Pa\u00eds Comprar una vivienda es una de…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":1030,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1645"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1645"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1645\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1646,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1645\/revisions\/1646"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1030"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1645"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1645"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1645"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}