Nuevas promotoras inmobiliarias se alzan impulsadas por fondos de inversi\u00f3n en un sector que se recupera tras la crisis.<\/p>\n
Sandra L\u00f3pez Let\u00f3n \/ El Pa\u00eds<\/p>\n
El sector de la promoci\u00f3n de viviendas en Espa\u00f1a est\u00e1 de vuelta tras una d\u00e9cada a la deriva en la que muchas de las grandes firmas se han ido a pique. Entre concursos de acreedores, absorciones o liquidaciones, gigantes hist\u00f3ricos como Parquesol o Martinsa-Fadesa se han quedado en el camino. Precisamente la pasada semana Reyal Urbis protagonizaba la segunda mayor quiebra de la historia empresarial de Espa\u00f1a \u2014tras Martinsa-Fadesa en 2008\u2014 con un pasivo que superaba los 4.600 millones de euros. Ca\u00eda as\u00ed el \u00faltimo paradigma del anterior ciclo inmobiliario.<\/p>\n
La crisis econ\u00f3mica ha puesto fin a la actividad de numerosas compa\u00f1\u00edas endeudadas con grandes bolsas de suelo devaluadas y en algunos casos, poco profesionales y carentes de transparencia. “En los a\u00f1os de la crisis no menos del 80% del sector promotor se qued\u00f3 fuera de juego, desapareci\u00f3”, se\u00f1ala Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea. Seg\u00fan el INE, el n\u00famero de promotoras (el listado incluye compa\u00f1\u00edas de servicios inmobiliarios) ha pasado a 106.000 en 2008 a 67.000 este a\u00f1o.<\/p>\n
Pero la misma crisis tambi\u00e9n ha dado a luz a un nuevo sector productivo, m\u00e1s institucionalizado, que proclama haber aprendido de los errores de sus antecesoras. “El sector ha cambiado de una manera dr\u00e1stica. El tama\u00f1o del mismo se ha visto reducido por la infinidad de empresas que entraron en concurso de acreedores o quiebra, produciendo la reconfiguraci\u00f3n desde hace dos a\u00f1os de un sector renovado”, dice Juan Antonio G\u00f3mez-Pintado, presidente de la Asociaci\u00f3n de Promotores Constructores de Espa\u00f1a (APCE).<\/p>\n
En esta nueva industria quedan caras conocidas, como Realia, Quabit, Amenabar, Pryconsa, Ferrocarril, o ACR, entre otras. Algunas han seguido con la actividad residencial durante la crisis y otras acaban de reanudarla una vez saneadas. Pero el mercado ahora est\u00e1 dominado por nuevas firmas. Son promotoras de nueva generaci\u00f3n, o m\u00e1s bien, son gigantes inmobiliarios como Neinor Homes, V\u00eda C\u00e9lere, Aelca, Aedas Homes o Kronos, ideados para subirse a la nueva ola del negocio residencial. Por delante tienen desaf\u00edos importantes como facilitar el acceso a la vivienda de los j\u00f3venes, reducir costes, la industrializaci\u00f3n del sector, poner en el centro al cliente para evitar los desmanes pasados, y mejorar la imagen del sector siendo intolerantes con toda forma de corrupci\u00f3n.<\/p>\n
Al mando de estos gigantes est\u00e1n los fondos de inversi\u00f3n extranjeros que han apostado por el mercado residencial espa\u00f1ol, en pleno ciclo alcista \u2014los visados de obra nueva cerraron 2016 con un repunte del 29%\u2014. Est\u00e1n invirtiendo miles de millones de euros en la compra de grandes carteras de suelo a\u00fan a bajos precios en enclaves estrat\u00e9gicos y benefici\u00e1ndose de unos costes de construcci\u00f3n ajustados, al menos de momento. Eso s\u00ed, en la direcci\u00f3n de estas firmas han colocado a gestores con una amplia trayectoria en promotoras tradicionales, que conocen los errores del anterior ciclo, como Juan Antonio G\u00f3mez-Pintado (V\u00eda C\u00e9lere) o David Mart\u00ednez (Aedas Homes), entre otros.<\/p>\n
Las promotoras de nueva generaci\u00f3n est\u00e1n haciendo m\u00e9ritos para convertirse en referentes con la puesta en marcha de ambiciosos planes de inversi\u00f3n. Su objetivo, proclaman, es iniciar miles de viviendas en los pr\u00f3ximos a\u00f1os. “El sector est\u00e1 en clara transformaci\u00f3n, en el sentido de que est\u00e1 mas institucionalizado y m\u00e1s industrializado”, opina Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes. “Queremos que se nos vea como una f\u00e1brica de hogares”, a\u00f1ade.<\/p>\n
Las propias firmas hablan de alcanzar una velocidad de crucero de entre 3.000 y 4.000 casas anuales a tres a\u00f1os vista. Porque “los operadores que hay hoy son compa\u00f1\u00edas fuertes, con balances s\u00f3lidos y con capacidad para gestionar elevados vol\u00famenes de producci\u00f3n”, apunta Jos\u00e9 Juan Mart\u00edn Montes, consejero delegado de Aelca. Entre las 50 principales promotoras y gestoras por volumen de viviendas comercializadas (con entregas a partir de 2018) “tienen unas 45.000 casas a desarrollar en los tres pr\u00f3ximos a\u00f1os”, seg\u00fan el Ra\u00fal Templado, de Alimarket Construcci\u00f3n. Esta cifra es baja si se tiene en cuenta que diferentes patronales, como la APCE y la CEOE, calculan que Espa\u00f1a necesita 150.000 viviendas nuevas al a\u00f1o para tener un mercado residencial sano.<\/p>\n
Aqu\u00ed reside el inter\u00e9s de los fondos internacionales por hacer negocio en un sector que, a pesar de la contracci\u00f3n \u2014el n\u00famero de viviendas visadas no alcanza ni el 10% de las de 2007\u2014, “sigue teniendo un peso significativo: un 15% del PIB nacional. El sector construcci\u00f3n-inmobiliario es y ser\u00e1 siempre un motor para la econom\u00eda espa\u00f1ola”, dice Joan Carles Amaro, profesor del departamento de Econom\u00eda, Finanzas y Contabilidad de ESADE. Un motor que adem\u00e1s vuelve a crear empleo: en 2016 el ladrillo gener\u00f3 20.800 puestos, 57 nuevos trabajos al d\u00eda.<\/p>\n
Capital extranjero<\/strong><\/p>\n Atra\u00eddos por la bajada de precios tras el estallido de la burbuja, y ante las expectativas de recuperaci\u00f3n de la econom\u00eda espa\u00f1ola, los fondos de inversi\u00f3n se acercan a partir de 2013 al sector inmobiliario buscando oportunidades. Las encuentran en el terciario (oficinas y activos comerciales, principalmente). Pero el incremento en la demanda provoca un alza en los precios, lo que hace que el terciario pierda atractivo. Es entonces cuando exploran nuevos mercados, y le llega el turno al residencial, “del que esperan retornos del capital del 15% anual”, seg\u00fan Echavarren.<\/p>\n LA PEOR HERENCIA DE LA CRISIS<\/strong> Aunque existe un gran desconocimiento, los afectados disponen de una v\u00eda para recuperar las aportaciones que hicieron en pago de las viviendas que nunca llegaron a entregarles incrementadas con los intereses, seg\u00fan el Defensor de tu Vivienda. “Tenemos localizadas m\u00e1s de 400 promociones afectadas por toda Espa\u00f1a, pero no sabemos exactamente cu\u00e1ntas personas afectadas hay, ya que no existen registros administrativos ni oficiales que tengan este dato”, indica Marta Serra, directora del bufete que ha ayudado a 5.000 personas a recuperar su dinero. El Defensor del Pueblo ha presentado en el Congreso de los Diputados su informe anual correspondiente al a\u00f1o 2016 con el objetivo de llegar al mayor n\u00famero posible de ciudadanos para prestarles la ayuda y asistencia necesaria.<\/p>\n En los \u00faltimos a\u00f1os, juzgados y tribunales han dictado multitud de sentencias que dan la raz\u00f3n a los afectados por la compra de vivienda sobre plano.<\/p>\n La soluci\u00f3n para estos afectados pasa por reclamar, en base a la Ley 57\/68 que ha estado vigente hasta el 1 de enero de 2016, a las compa\u00f1\u00edas aseguradoras o bancos \u2014que la ley haya cambiado en 2016 significa que laa situaci\u00f3n se ha vuelto m\u00e1s perjudicial para los compradores de vivienda sobre plano o los cooperativistas\u2014. Dicha ley exig\u00eda a las cooperativas o las promotoras contratar un seguro o aval bancario que garantizara la devoluci\u00f3n de las cantidades en caso de que los compradores no recibiesen sus casas en el plazo convenido. Adem\u00e1s, en caso de incumplimiento de esa obligaci\u00f3n, ser\u00eda la entidad bancaria la responsable de responder frente a los compradores.<\/p>\n El aterrizaje de los fondos extranjeros, como V\u00e4rde Partners, Lone Star o Castlelake, ha sido un soplo de aire fresco. “Han aportado visi\u00f3n estrat\u00e9gica y la decisi\u00f3n de invertir cuando todav\u00eda est\u00e1bamos en un ciclo bajista identificando las oportunidades y dando, cuando nadie lo hac\u00eda, credibilidad a un sector que era y es atractivo para invertir. Por otro lado, su forma de trabajar con una visi\u00f3n m\u00e1s financiera ha introducido cambios estructurales y organizativos que antes no se ten\u00edan en cuenta”, argumenta G\u00f3mez-Pintado. “Los fondos internacionales han estado supliendo parcialmente la falta de liquidez del sector bancario, bien a trav\u00e9s de la capitalizaci\u00f3n de empresas, bien a trav\u00e9s de aportaciones sobre proyectos concretos”, a\u00f1ade Adolfo Ram\u00edrez-Escudero, presidente de CBRE Espa\u00f1a.<\/p>\n El resultado es un sector en plena transformaci\u00f3n donde los movimientos se suceden sin descanso, as\u00ed que resulta dif\u00edcil identificar qui\u00e9n lidera el mercado. El Instituto de Coordenadas de Gobernanza y Econom\u00eda Aplicada, centro de estudio independiente, ha calculado que las 20 mayores promotoras del pa\u00eds desarrollar\u00e1n 80.000 viviendas hasta 2020. Un ranking que encabezan Metrovacesa, Neinor Homes y Aedas Homes, aunque tambi\u00e9n hay grupos familiares, locales y gestoras de cooperativas.<\/p>\n El instituto sit\u00faa a la cabeza a Metrovacesa Suelo y Promoci\u00f3n, la parte de la antigua Metrovacesa que no entr\u00f3 en la fusi\u00f3n con Merlin Properties, que ha recuperado su cetro gracias a la enorme reserva de suelo propiedad de sus accionistas, \u2014Santander, BBVA y Popular\u2014, que aportaron el pasado julio 1.108 millones de euros en suelo hasta crear una cartera de seis millones de metros cuadrados para construir unas 40.000 viviendas. A punto de cumplir cien a\u00f1os en el negocio inmobiliario, la compa\u00f1\u00eda dirigida por Jorge P\u00e9rez de Leza rompe el liderazgo de los grandes fondos internacionales que est\u00e1n detr\u00e1s de las principales compa\u00f1\u00edas. “Metrovacesa sufri\u00f3 una reestructuraci\u00f3n importante, cuyo resultado es una compa\u00f1\u00eda con poco apalancamiento y un balance saneado y s\u00f3lido”, indica P\u00e9rez de Leza, consejero delegado de la firma.<\/p>\n Aunque en cartera de suelo Metrovacesa se lleva la palma, en actividad Neinor Homes saca pecho y lo hace con 64 promociones en marcha que suman 4.800 viviendas. “Vamos a hacer 10.700 casas en un horizonte de tres a cuatro a\u00f1os”, dice Velayos. El fondo norteamericano Lone Star sigue siendo el principal accionista, aunque esta misma semana realizaba la primera desinversi\u00f3n, tras la OPV, con la venta del 27% de la promotora por 394 millones. Seg\u00fan los expertos, Neinor Homes se ha convertido en el espejo en el que todas las dem\u00e1s quieren mirarse. Porque el pasado abril el parqu\u00e9 madrile\u00f1o era testigo de un hito in\u00e9dito: el regreso a Bolsa de una promotora tras una d\u00e9cada (en 2007 salt\u00f3 Realia). Se estren\u00f3 con una valoraci\u00f3n de 1.300 millones, con una sobredemanda de 4,3 veces la oferta, cubierta por grandes inversores. Pero quiere m\u00e1s. Cerr\u00f3 el pasado agosto un acuerdo de financiaci\u00f3n con JP Morgan por 150 millones de euros para acelerar la compra de suelo.<\/p>\n Otra de las que est\u00e1 apostando a lo grande es Aedas Homes, creada en febrero por el fondo estadounidense Castlelake. Gracias a su cartera de terrenos \u20141,5 millones de metros cuadrados, la mayor\u00eda listos para ser edificados\u2014, quiere convertirse en una de las principales promotoras del pa\u00eds. Y, de nuevo, al frente est\u00e1 un viejo conocido del sector, David Mart\u00ednez que, con m\u00e1s de 20 a\u00f1os de trayectoria ha liderado proyectos como los de Las Cuatro Torres de la Castellana o el desarrollo urban\u00edstico de Valdebebas (Madrid).<\/p>\n Estos gigantes tienen resuelto el problema de la financiaci\u00f3n, la patata caliente del viejo sector promotor. “La financiaci\u00f3n se desboc\u00f3; sal\u00edan promotores como setas, cualquiera pod\u00eda serlo con una combinaci\u00f3n de informaci\u00f3n privilegiada y financiaci\u00f3n”, recuerda Echavarren. “En la d\u00e9cada pasada el grueso de la financiaci\u00f3n de las promotoras era bancaria, complementada con fondos propios de origen nacional. Ahora el grueso son recursos propios aportados por fondos internacionales complementado con poca financiaci\u00f3n bancaria. Un caso particular es Metrovacesa con los bancos en su capital”, resume Jos\u00e9 Luis Su\u00e1rez, profesor de IESE Business School.<\/p>\n Recursos propios<\/strong><\/p>\n “Los nuevos actores est\u00e1n comprando suelo casi en su totalidad a pulm\u00f3n”, indica Ram\u00edrez-Escudero. Porque “cuando uno apuesta su dinero no se crean burbujas”, a\u00f1ade Velayos, que considera que ratios de deuda del 20% o 30% son aceptables. Adem\u00e1s, el acceso al cr\u00e9dito para la obra est\u00e1 m\u00e1s condicionado a los ritmos de venta. En definitiva, el pool bancario que financia la promoci\u00f3n ha cambiado radicalmente. “Si antes hab\u00eda m\u00e1s de 50 entidades, ahora quedan seis y, adem\u00e1s, los criterios de aprobaci\u00f3n de una operaci\u00f3n son m\u00e1s exigentes. Ello favorece a los grandes operadores y creo que esta situaci\u00f3n se mantendr\u00e1 as\u00ed en el corto plazo”, apunta P\u00e9rez de Leza.<\/p>\n El agotamiento de la financiaci\u00f3n bancaria en la nueva era es lo que ha llevado a dos de las grandes promotoras, Aelca y V\u00eda C\u00e9lere, a buscar respaldo financiero para seguir creciendo. Y lo han encontrado en el fondo estadounidense V\u00e4rde Partners, que en los \u00faltimos meses ha potenciado su presencia en el residencial espa\u00f1ol, donde entr\u00f3 en 2013. El fondo cerr\u00f3 en febrero un acuerdo con Juan Antonio G\u00f3mez-Pintado para adquirir su inmobiliaria V\u00eda C\u00e9lere por 90 millones de euros. El empresario volvi\u00f3 a cerrar una venta corporativa en pleno ciclo alcista ya que, en 2007, traspas\u00f3 su compa\u00f1\u00eda familiar Agofer al grupo constructor Sando por 220 millones. Antes de eso, el pasado verano, V\u00e4rde lleg\u00f3 a un acuerdo con el grupo Avintia para comprarle su promotora Aelca por unos 50 millones de euros. Y, al tiempo, puso en marcha Dospuntos, que se acaba de fusionar con V\u00eda C\u00e9lere creando una compa\u00f1\u00eda con m\u00e1s de un mill\u00f3n de metros cuadrados.<\/p>\n Esta nueva V\u00eda C\u00e9lere va a ser la siguiente en seguir los pasos de Neinor Homes en su salto a Bolsa, previsto para 2018. “El sector necesita volver a estar representado en el mercado de capitales”, dice Velayos. Los expertos calculan que en el plazo de seis meses se estrenar\u00e1n Aedas y V\u00eda C\u00e9lere. “La motivaci\u00f3n de salir pronto es que la operaci\u00f3n de Neinor ha sido muy exitosa, tres de cada cuatro euros se han quedado con las ganas de invertir en una promotora”, comenta Echavarren, de Irea, que recuerda que para el inversor institucional el sector promotor est\u00e1 relacionado con la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica del pa\u00eds. M\u00e1s rezagadas pero con las mismas miras est\u00e1n Aelca y Metrovacesa. Y se prev\u00e9 que entre ocho y diez compa\u00f1\u00edas m\u00e1s salgan a Bolsa a corto plazo. En el mercado continuo les esperan hist\u00f3ricas que han reactivado, o est\u00e1n en ello, la promoci\u00f3n, como Quabit o Realia.<\/p>\n Y es que las promotoras de nueva generaci\u00f3n no van a jugar solas esta partida. Lo har\u00e1n con algunas firmas supervivientes de la d\u00e9cada oscura. “Las empresas que han llegado hasta hoy bajo la misma denominaci\u00f3n lo han hecho porque han sabido adaptarse a los cambios del mercado y han logrado salir m\u00e1s reforzadas”, comenta el presidente de CBRE Espa\u00f1a. En el mercado actual existen “compa\u00f1\u00edas de tama\u00f1o medio, algunas asociadas a fondos extranjeros, y promotores peque\u00f1os de \u00e1mbito local que suelen tener un matiz m\u00e1s familiar y que han sido capaces de salir de la crisis capitalizados”, explica Paloma Puente, directora comercial y de desarrollo de negocio de Financiaci\u00f3n Real Estate de BBVA. Porque, a diferencia de lo que ocurre en otros pa\u00edses europeos, en Espa\u00f1a el sector sigue muy atomizado. “Sumando los grandes operadores, no llegamos ni a copar m\u00e1s del 10% del mercado”, cuenta David Mart\u00ednez. Aunque, “est\u00e1 convergiendo cada vez m\u00e1s a los est\u00e1ndares de otros pa\u00edses europeos, donde las empresas cotizadas suponen entre el 30% y el 50% del mercado”, valora optimista el presidente de la APCE.<\/p>\n Para llegar a ese punto de madurez el sector tendr\u00e1 que tener cuidado de no volver a tropezar. De momento, el inicio de promociones sin criterio ni estudios previos de demanda ya no se estila. “Las promotoras, m\u00e1s profesionalizadas analizan al detalle el mercado, no como antes que se levantaban viviendas en cualquier zona y luego se buscaban compradores”, se\u00f1ala Ra\u00fal Templado, de Alimarket Construcci\u00f3n. Las promociones solo comienzan cuando un porcentaje importante de las viviendas est\u00e1n vendidas, cuando se ha obtenido la licencia de obras y est\u00e1 concedido el cr\u00e9dito promotor. “El an\u00e1lisis de rentabilidad es m\u00e1s exhaustivo y hay m\u00e1s filtros a la hora de decidir si lanzar un nueva promoci\u00f3n en t\u00e9rminos de financiaci\u00f3n y preventas”, seg\u00fan el profesor Su\u00e1rez. Unas cautelas que en la anterior etapa no siempre se tuvieron en cuenta y que ayudan a proteger al cliente.<\/p>\n “El comprador puede estar seguro de que el proyecto se finalizar\u00e1 y las viviendas ser\u00e1n entregadas. Todas las cantidades pagadas a cuenta ser\u00e1n avaladas por la empresa”, se\u00f1ala el consejero delegado de Aedas Homes.<\/p>\n Sobre el papel esto evitar\u00e1 que el sector inmobiliario vuelva a ser el principal motivo de las denuncias de los consumidores, como ocurri\u00f3 en los a\u00f1os del boom. Las promotoras del nuevo ciclo insisten en que el centro de su negocio es el cliente y que sus productos deben adaptarse a las necesidades de ese nuevo demandante. Frente al aprovechamiento de cada metro cuadrado, quieren prestar atenci\u00f3n a otras cuestiones, como la ac\u00fastica o la iluminaci\u00f3n. “La tendencia es desarrollar viviendas con espacios m\u00e1s amplios, incluso en las zonas comunes, m\u00e1s sostenibles, con sellos de eficiencia, m\u00e1s tecnol\u00f3gicos, con mano de obra m\u00e1s cualificada y mejor control de la calidad de los materiales”, a\u00f1ade David Mart\u00ednez. Las compa\u00f1\u00edas tambi\u00e9n dicen ofrecer mejor atenci\u00f3n al cliente, cuidar m\u00e1s el producto, pensar m\u00e1s en la sostenibilidad, practicar la venta consultiva e incorporar la digitalizaci\u00f3n. Un ejemplo del cambio es Neinor Homes, con cuatro certificados Aenor en calidad, medioambiente, innovaci\u00f3n y seguridad.<\/p>\n A\u00fan as\u00ed, queda trabajo por hacer y muchos retos a\u00fan por superar. Entre ellos el de ser un sector m\u00e1s industrializado “alcanzando una mayor eficiencia en el proceso productivo, reduciendo plazos de entrega, y generando econom\u00edas de escala en la producci\u00f3n”, apuesta Ram\u00edrez Escudero, de CBRE. Tambi\u00e9n debe mejorar su imagen y generar de nuevo confianza en el comprador. Pero el desaf\u00edo m\u00e1s dif\u00edcil al que se enfrenta es el de la accesibilidad a la vivienda, sobre todo de los j\u00f3venes que buscan independizarse, y adecuar los precios a su capacidad adquisitiva. Seg\u00fan el sector, la forma de abaratar costes pasa tambi\u00e9n por no soportar una carga fiscal tan grande, ya que el 25% del precio de una vivienda son impuestos que van a las arcas de las tres Administraciones, cuando en otros pa\u00edses europeos es del 16%.<\/p>\n Y una inc\u00f3gnita: qu\u00e9 va a pasar a medio plazo cuando este fondos consigan recuperar las inversiones realizadas. “En la medida en que el mercado inmobiliario espa\u00f1ol consolide su recuperaci\u00f3n, el inter\u00e9s inversor se reduzca e incluso deshagan posiciones en el mercado inmobiliario espa\u00f1ol”, cree Amaro, de ESADE.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Nuevas promotoras inmobiliarias se alzan impulsadas por fondos de inversi\u00f3n en un sector que se recupera tras la crisis. 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\nMiles de familias lo perdieron todo con la compra de una vivienda sobre plano, una de las peores herencias que ha dejado la burbuja inmobiliaria. Se trata de una problem\u00e1tica que a\u00fan hoy afecta a miles de personas y que se remonta a finales de los a\u00f1os 90 cuando muchas promotoras y cooperativas quebraron dejando a los compradores sin sus casas.<\/p>\n