{"id":2594,"date":"2018-06-06T10:40:27","date_gmt":"2018-06-06T08:40:27","guid":{"rendered":"http:\/\/aproin.com\/?p=2594"},"modified":"2018-06-06T10:40:27","modified_gmt":"2018-06-06T08:40:27","slug":"mikel-echavarren-su-vision-del-sector-inmobiliario-en-general","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/mikel-echavarren-su-vision-del-sector-inmobiliario-en-general\/","title":{"rendered":"Mikel Echavarren, su visi\u00f3n del sector inmobiliario en general"},"content":{"rendered":"

Echavarren: “A quien compre una casa hoy le saldr\u00e1 un 15% m\u00e1s barata que dentro de dos a\u00f1os”<\/em><\/p>\n

Autores: @pmartinez-almeida \/ Idealista<\/p>\n

Mikel Echavarren es uno de los profesionales m\u00e1s destacados del panorama inmobiliario espa\u00f1ol y en las \u00faltimas semanas ha acaparado la atenci\u00f3n de los medios de comunicaci\u00f3n especializados por varios motivos. Ha pasado de ser presidente y CEO de Irea desde su fundaci\u00f3n en 2002 a ser CEO de Colliers International tras la integraci\u00f3n de ambas compa\u00f1\u00edas. Pero, adem\u00e1s, ha recibido recientemente el premio Asprima-SIMA 2018 en la categor\u00eda de Profesional destacado del a\u00f1o.<\/p>\n

Echavarren cuenta con m\u00e1s de 30 a\u00f1os de experiencia en el sector: ha gestionado las reestructuraciones financieras de muchas empresas inmobiliarias durante los a\u00f1os m\u00e1s duros de la crisis y ha sido asesor de grandes transacciones de carteras de deuda hipotecaria, de sociedades inmobiliarias y de inmuebles.<\/p>\n

Sin pelos en la lengua, explica a idealista\/news c\u00f3mo ha sido la integraci\u00f3n de Irea en Colliers, cu\u00e1l es su visi\u00f3n del sector inmobiliario en general y si recomienda comprar actualmente una vivienda a los j\u00f3venes.<\/p>\n

\u00bfPor qu\u00e9 Irea se ha integrado en Colliers?<\/strong><\/p>\n

No busc\u00e1bamos activamente integrarnos en ninguna multinacional, aunque ya not\u00e1bamos que en algunas oportunidades no se nos invitaba por el hecho de no tener una plataforma global. Han confluido varios intereses: Colliers a nivel mundial es la n\u00famero cuatro de prestaci\u00f3n de servicios inmobiliarios y en Espa\u00f1a no correspond\u00eda en tama\u00f1o a su escala mundial.<\/p>\n

Nos quedan a\u00fan tres o cuatro a\u00f1os interesantes para hacer el grupo m\u00e1s grande. Es un reto divertido y el acuerdo resuelve un problema al que se enfrentan muchas empresas, como es la continuidad de su equipo y hay que dar paso a las siguientes generaciones. Esperamos pas\u00e1rnoslo bien.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1l es tu visi\u00f3n general del sector inmobiliario?<\/strong><\/p>\n

El sector tiene muchos subsegmentos con sus velocidades. El sector relativo a inversi\u00f3n, oficinas y centros comerciales fue protagonista desde 2014 a 2016 en el que hubo una actividad fren\u00e9tica de compra de activos, de consolidaci\u00f3n de sociedades con mucho volumen y salida a bolsa a trav\u00e9s de las socimis y en ese recorrido al alza las rentabilidades han sido interesantes porque se part\u00edan de niveles muy bajos. Ahora ha habido una sustituci\u00f3n de inversores de esa \u00e9poca por inversores core, que se conforman con rentabilidades m\u00e1s bajas y buscan activos seguros y de recorrido de largo plazo.<\/p>\n

Lo mismo ha ocurrido en la inversi\u00f3n hotelera, que sigue siendo fren\u00e9tica. El a\u00f1o pasado se marcaron m\u00e1ximos hist\u00f3ricos con m\u00e1s de 3.000 millones de euros de inversi\u00f3n y ahora es el momento de renovar los hoteles. Veremos operaciones de ganar volumen y de salir a bolsa de esas sociedades como socimi, con inmuebles alquilados.<\/p>\n

Y luego est\u00e1 el sector residencial. Hay dos partes, una en positivo y otro en digerir lo negativo. Cuando pens\u00e1bamos que las ventas de carteras iban a ir a menos, lo que vemos es que se acelera la colocaci\u00f3n de grandes carteras y este a\u00f1o va a ser espectacular por la regulaci\u00f3n europea que pide que desinviertan en activos t\u00f3xicos.<\/p>\n

La parte m\u00e1s positiva es la de la promoci\u00f3n residencial que parte de una situaci\u00f3n baj\u00edsima. Tenemos una carrera fren\u00e9tica por compra de suelo finalista a buen precio. En algunas ciudades el a buen precio empieza a llamar mucho la atenci\u00f3n y a asustar a algunos porque se est\u00e1 agotando el suelo finalista. Hay otros mercados que no se han recuperado, pero donde se extender\u00e1 r\u00e1pidamente la recuperaci\u00f3n, como Albacete, Le\u00f3n, Salamanca, Extremadura, Huelva, etc.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 es lo m\u00e1s medi\u00e1tico del sector residencial?<\/strong><\/p>\n

La lucha por el tama\u00f1o. Hay una liga normal que es la de comprar el suelo, promoverlo y venderlo. Y este mercado sufre mucho por la b\u00fasqueda de financiaci\u00f3n y la escasez de capital para comprar el suelo. Y luego tienes la liga de la champions que son los que ya est\u00e1n en bolsa, los que quieren ir a bolsa y los que querr\u00edan ir a bolsa. Pero los inversores institucionales son finitos y ya est\u00e1n en Aedas, en Neinor o Metrovacesa por qu\u00e9 tengo que invertir en la que viene. La compa\u00f1\u00eda que quiera salir a bolsa tiene que tener una gracia especial y no es el equipo gestor, sino el tama\u00f1o. Si vas a bolsa con menos de 1.000 millones de euros de balance tienes un elevado riesgo de fracasar en la colocaci\u00f3n porque Aedas tiene una capitalizaci\u00f3n de 1.400 millones, Neinor, de 1.100 millones y Metrovacesa de 1.200 millones.<\/p>\n

\u00bfCrees que hay una burbuja de precios del suelo en algunas zonas?<\/strong><\/p>\n

Una burbuja no es un incremento de precios per s\u00e9. Es cuando en un mercado se desbocan los precios y esa escalada de precios acaba perjudicando a muchas personas, a muchas industrias o a todo el mercado en su conjunto. La correa de transmisi\u00f3n del problema de unos al problema de todos es la banca, la financiaci\u00f3n al 100% de la compra del suelo y el 100% de las compras de viviendas. El dinero no costaba y por eso se produjo hiperinflaci\u00f3n que se reflej\u00f3 en los productos que se compraban despu\u00e9s.<\/p>\n

En la actualidad, la banca tiene un conservadurismo extraordinario, eso no quita que no se cometan errores, como comprar un edificio para rehabilitar pensando en venderlo caro y no poder venderlo. Pero eso es un error de quien lo comete y el impacto que tiene es muy limitado a quien ha comprado el suelo. Esto no es burbuja.<\/p>\n

Nos tenemos que preocupar cuando el porcentaje de financiaci\u00f3n al sector se desboque. Pero en algunas ciudades el suelo puede empezar a ser objeto de especulaci\u00f3n de quien lo tiene a la vista de que los ayuntamientos est\u00e1n poniendo trabas al desarrollo de nuevo suelo. En Madrid el problema grave es que no se est\u00e1 creando suelo y al demorarse los desarrollos de suelo que tambi\u00e9n incluyen vivienda protegida lo que se hace es expulsar la oferta al extrarradio de Madrid. nos perjudica a todos los ciudadanos porque cada vez hay que ir m\u00e1s lejos a vivir.<\/p>\n

Cada vez hay m\u00e1s bancos que empiezan a financiar el 100% de las hipotecas<\/strong><\/p>\n

Hay que leer la letra peque\u00f1a. Es raro que un banco con car\u00e1cter generalizado financie el 100% de la compra de la casa, porque adem\u00e1s est\u00e1 penalizado. Cuando un banco financie m\u00e1s del 50% del suelo, tiene que provisionar, luego le cuesta m\u00e1s la provisi\u00f3n que el margen que saca por financiar el adicional.<\/p>\n

Y en este punto entra en juego el fondo Marathon, que gestiona Colliers, \u00bfverdad?<\/strong><\/p>\n

En el proceso de fabricaci\u00f3n de casas hay muchas ineficiencias. Una de ellas es que el promotor tiene que comprar el suelo con su capital, pero no tiene suficiente. Para que el banco le financie el 100% de la construcci\u00f3n e incluso un porcentaje de la compra de suelo, el banco necesita tener una mayor garant\u00eda de que aquello es viable. Y hoy por hoy la garant\u00eda es que existan preventas, que exista licencia. Desde que el promotor quiere comprar un suelo hasta que el banco le financia puede pasar entre 6 y 18 meses y tiene que aguantar a pulm\u00f3n esa inversi\u00f3n. El banco no financia porque la normativa del BCE no se lo permite. Pero la financiaci\u00f3n alternativa puede suplir ese momento. Nosotros financiamos un porcentaje del.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1l es el objetivo de Marathon?<\/strong><\/p>\n

No queremos quedarnos con el dinero del promotor, sino lo que queremos es ayudarle a hacer viable su inversi\u00f3n de suelo desde el principio con un objetivo de financiaci\u00f3n temporal, no menos de un a\u00f1o.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1l es el perfil de vuestro cliente?<\/strong><\/p>\n

Por ejemplo, una gestora de cooperativas o un peque\u00f1o promotor. Ayudamos a financiar hasta el 75% del coste.<\/p>\n

\u00bfHabr\u00e1 burbuja de precios de la vivienda en las principales ciudades?<\/strong><\/p>\n

En cuanto a la venta, habr\u00e1 un incremento imparable de los precios de la vivienda a porcentajes similares a los que estamos viendo ahora. Pero hay que recordar que antes de la crisis hubo a\u00f1os en que la vivienda sub\u00eda m\u00e1s de un 20% anual. Eso sucede cuando el dinero que necesitas para comprar una vivienda no te cuesta.<\/p>\n

\u00bfEs buen momento para comprar vivienda?<\/strong><\/p>\n

La pregunta es \u00bfes buena decisi\u00f3n para unos j\u00f3venes comprarse una vivienda? no. Porque la compra de una vivienda es una de las decisiones m\u00e1s importantes de la vida y de mucho riesgo. Para comprar una vivienda hay que tener ahorros suficientes, no menos del 30% del precio de la vivienda, hay que tener estabilidad econ\u00f3mica y estabilidad emocional y familiar y tener muy claro d\u00f3nde vivir. Hasta que no se tenga entre 30 y 40 a\u00f1os no se deber\u00eda comprar casa. Y si no tienes esa capacidad de ahorro tendr\u00e1s que vivir de alquiler. Eso s\u00ed, el que tenga ahorros e intenci\u00f3n de comprar, ahora le saldr\u00e1 la vivienda entre un 10% y un 15% m\u00e1s barata que dentro de unos a\u00f1os.<\/p>\n

Pero no aconsejo comprar, no hay nada m\u00e1s t\u00f3xico que una hipoteca impagable. Porque los tipos de inter\u00e9s van a subir y con los salarios que hay en la actualidad te cuesta entre 10 y 20 a\u00f1os de trabajo. Y esto es el futuro. No pasa nada porque ante igualdad de pago entre alquiler e hipoteca sin duda alguna hay que alquilar. Porque la hipoteca es como un sufl\u00e9, cuando no la pagas, engorda. Y el valor de tu piso disminuye.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1nto durar\u00e1 este ciclo alcista?<\/strong><\/p>\n

Pensamos que nos quedan tres a\u00f1os muy buenos del sector inmobiliario en su conjunto. Pero tenemos a la vuelta de la esquina la subida de los tipos de inter\u00e9s. No obstante, mientras no suban m\u00e1s que la inflaci\u00f3n no deber\u00eda ser preocupante.<\/p>\n

\u00bfCu\u00e1les son los planes de futuro de Colliers?<\/strong><\/p>\n

Queremos que se nos reconozca en el mercado como creemos que somos: los mayores expertos financieros en el sector inmobiliario y hotelero y los mayores expertos inmobiliarios y hoteleros en el sector financiero. Y ahora contamos con m\u00e1s capacidad y con un \u00e1rea de residencial de lujo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Echavarren: “A quien compre una casa hoy le saldr\u00e1 un 15% m\u00e1s barata que dentro de dos a\u00f1os” Autores: @pmartinez-almeida \/ Idealista…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":2595,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2594"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2594"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2594\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2596,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2594\/revisions\/2596"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2595"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2594"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2594"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2594"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}