Daniel Loscertales Fuertes
\nPresidente del Consejo Editorial de Sep\u00edn. Abogado<\/p>\n
Hoy, 18 de diciembre de 2018, el Bolet\u00edn Oficial del Estado publica el Real Decreto Ley 21\/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, con entrada en vigor ma\u00f1ana, d\u00eda 19. Resumen de las principales novedades:<\/strong><\/p>\n Ley de Arrendamientos Urbanos<\/strong> Art. 5 e). Ser\u00e1n tur\u00edsticos todos los alquileres, con independencia de los canales de comercializaci\u00f3n y promoci\u00f3n, sometidos a la normativa sectorial tur\u00edstica.<\/p>\n Duraci\u00f3n del contrato<\/strong> Art. 9.3. Para que el arrendador pueda pedir la vivienda por necesidades propias o familiares, hay que comunicarlo con dos meses de antelaci\u00f3n. Si hay desalojo y en el plazo de tres meses no tiene lugar la ocupaci\u00f3n, se repondr\u00e1 al anterior arrendatario por un nuevo per\u00edodo de cinco a\u00f1os, o siete a\u00f1os, con indemnizaci\u00f3n por los da\u00f1os causados o una mensualidad por cada a\u00f1o que quedara de cumplir, aunque el precepto no aclara qui\u00e9n decide un sistema u otro. Lo curioso es que tambi\u00e9n tiene derecho el arrendador que es persona jur\u00eddica, que obviamente no puede destinar la misma a vivienda permanente.<\/p>\n Art. 10.1. La renovaci\u00f3n del contrato por falta de notificaci\u00f3n con una antelaci\u00f3n m\u00ednima por el arrendador de 30 d\u00edas ser\u00e1 por tres a\u00f1os m\u00e1s.<\/p>\n Art. 16.4. Si el arrendamiento es superior a cinco o siete a\u00f1os, dependiendo de qui\u00e9n sea el arrendador, persona f\u00edsica o jur\u00eddica, se podr\u00e1 pactar que, en caso de fallecimiento del arrendatario, la subrogaci\u00f3n sea solo por dicho plazo m\u00ednimo, pues, en otro caso, tendr\u00e1 lugar por el per\u00edodo del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el plazo que quede para su terminaci\u00f3n.<\/p>\n Renta<\/strong> Art. 18.1. La revisi\u00f3n de la renta ser\u00e1 la que establezcan las partes, que puede no existir. En caso de que se diga que hay revisi\u00f3n, pero no se aclare el sistema o \u00cdndice habr\u00e1 que aplicar el \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad. En ning\u00fan caso la revisi\u00f3n puede ser m\u00e1s alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que ser\u00e1 aquella que ser\u00e1 aquella que se encuentre por debajo de la establecida , para el conjunto del Estado y con car\u00e1cter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda.<\/p>\n Art. 19.1. No hay elevaci\u00f3n de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete a\u00f1os. Solamente en el caso de que el contrato sea de plazo mayor se podr\u00e1 incrementar en la cuant\u00eda que resulte de aplicar el capital invertido al inter\u00e9s legal, aumentado en tres puntos, pero nunca puede superar el 20 % de la renta.<\/p>\n Art. 19.2. Si la mejora afecta a elementos comunes de edificios en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, solo se puede repercutir lo que le corresponda al propietario. En otro caso, a tenor de la superficie, pero siempre una vez transcurridos los plazos legales m\u00ednimos.<\/p>\n Art. 19.3. La repercusi\u00f3n tendr\u00e1 lugar desde el mes siguiente que se notifique por el arrendador, con detalle y aportando documentos.<\/p>\n Art. 19.4. Sin perjuicio de las obligaciones del arrendador de los arts. 21 y 22, se establece que puede haber obras de mejora y con posibilidad de aumento de renta, siempre con el acuerdo de las partes.<\/p>\n Art. 20.1 y 2. Las partes podr\u00e1n pactar que los gastos generales del inmueble, incluso en fincas en r\u00e9gimen de propiedad horizontal, sean por cuenta del arrendatario. En todo caso, nunca podr\u00e1n subir anualmente el doble del \u00edndice de revisi\u00f3n o del IPC, a excepci\u00f3n de los tributos, de los que estar\u00e1 exenta la Administraci\u00f3n cuando sea arrendataria. Y los gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n siempre a cuenta del arrendador si este es persona jur\u00eddica, salvo que el arrendamiento lo sea por iniciativa directa del arrendatario.<\/p>\n Derechos de las partes<\/strong> Fianza<\/strong> Art. 36.2. Durante la duraci\u00f3n obligada del contrato, de cinco o siete a\u00f1os (dependiendo si el arrendador es persona f\u00edsica o jur\u00eddica), no habr\u00e1 actualizaci\u00f3n de la fianza, pero s\u00ed en los supuestos de pr\u00f3rroga en el caso de que haya pacto entre las partes.<\/p>\n Art. 36.3. Cuando el arrendamiento exceda de cinco o siete a\u00f1os, la revisi\u00f3n de la fianza se regir\u00e1 por lo estipulado por las partes al respecto. En caso falta de pacto, en la misma proporci\u00f3n que la actualizaci\u00f3n de la renta.<\/p>\n Art. 36.4 La fianza ser\u00e1 devuelta en el plazo m\u00e1ximo de un mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengar\u00e1 el inter\u00e9s legal.<\/p>\n Art. 36.5. Se permite cualquier garant\u00eda complementaria que no sea en met\u00e1lico. En los arrendamientos de vivienda de cinco o siete a\u00f1os de duraci\u00f3n, el valor no podr\u00e1 exceder de dos mensualidades de renta.<\/p>\n Disposici\u00f3n Transitoria Primera del RDL. Los contratos de arrendamiento anteriores a la entrada en vigor de este Real Decreto contin\u00faan rigi\u00e9ndose por lo establecido en el r\u00e9gimen jur\u00eddico que le era de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n Ley de Propiedad Horizontal 49\/1960, reformada por Ley 8\/2013<\/strong> Art 10.1 b. Se reitera la obligaci\u00f3n de realizar obras de accesibilidad universal, cuando las ayudas p\u00fablicas a las que la Comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.<\/p>\n Art. 17.12. Establece que se puede prohibir utilizar las viviendas como arrendamiento \u201ctur\u00edstico\u201d mediante acuerdo de las 3\/5 partes de propietarios y cuotas, pero nunca con efectos retroactivos, misma mayor\u00eda ser\u00e1 la requerida para la creaci\u00f3n de cuotas adicionales que no suponga un incremento del 20 %.<\/p>\n Ley de Enjuiciamiento Civil 1\/2000 Art. 549.4. Cuando se trate de vivienda habitual, con car\u00e1cter previo al lanzamiento, deber\u00e1 haberse procedido en los t\u00e9rminos del art\u00edculo 441 LEC<\/p>\n Art. 686.1. A efectos de notificaci\u00f3n, se remite a las indicaciones del art. 441.1 ter.<\/p>\n Cuestiones fiscales<\/strong> Art. 72.4. Se fija un recargo del 50 % de la cuota del IBI para inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con car\u00e1cter permanente. Se define el concepto de vivienda desocupada.<\/p>\n Art. 74.6. Se habilita a los ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificaci\u00f3n de hasta el 95 % en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.<\/p>\n 2. Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/strong> Daniel Loscertales Fuertes Presidente del Consejo Editorial de Sep\u00edn. Abogado Hoy, 18 de diciembre de 2018, el Bolet\u00edn Oficial del Estado publica…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3012,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[2],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3011"}],"collection":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3011"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3011\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":3013,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3011\/revisions\/3013"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3012"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3011"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3011"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3011"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\n\u00c1mbito de la ley<\/strong>
\nArt. 4.2. Se mantiene la aplicaci\u00f3n obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el C\u00f3digo Civil, pero se hace una excepci\u00f3n en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes y, en su defecto, la Ley y el mismo C\u00f3digo Civil.<\/p>\n
\nArt. 9.1. Vuelve a la duraci\u00f3n m\u00ednima de cinco a\u00f1os cuando el arrendador sea persona f\u00edsica, con la novedad de que ser\u00e1n siete si es persona jur\u00eddica. Las renovaciones ser\u00e1n anuales y siempre hasta dicho plazo, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovar. El plazo comenzar\u00e1 a contar desde la puesta a disposici\u00f3n de la vivienda al arrendatario.<\/p>\n
\nArt.17. La renta sigue siendo libre, es decir, no hay modificaci\u00f3n al respecto, salvo que tenga una cantidad establecida en viviendas de car\u00e1cter oficial, como se indica en la reforma en el nuevo art. 74.6 de la Ley reguladora Haciendas Locales.<\/p>\n
\nArt. 25.7. Se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisici\u00f3n preferente de las administraciones p\u00fablicas en los casos de venta total de la vivienda .<\/p>\n
\nArt. 36.1. Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto.<\/p>\n
\nArt. 9.1 f). Se obliga a participar en la realizaci\u00f3n de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1 b) y se obliga a la Comunidad a tener un fondo de reserva nunca inferior al 10 % del \u00faltimo presupuesto ordinario.<\/p>\n
\nArt. 441.1 ter. En el requerimiento de pago se informar\u00e1 al arrendatario de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, que podr\u00e1 actuar, incluso pedir la suspensi\u00f3n del proceso durante un mes o dos, dependiendo si el arrendador es persona f\u00edsica o jur\u00eddica.<\/p>\n
\n1. Ley reguladora de las Haciendas Locales<\/strong>
\nArt. 63.2. Se elimina la obligaci\u00f3n de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jur\u00eddica.<\/p>\n
\nSe establece la exenci\u00f3n de este Impuesto en la suscripci\u00f3n de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"