{"id":3221,"date":"2019-04-23T11:48:30","date_gmt":"2019-04-23T09:48:30","guid":{"rendered":"https:\/\/aproin.com\/?p=3221"},"modified":"2019-04-23T11:51:42","modified_gmt":"2019-04-23T09:51:42","slug":"fondos-de-inversion-oportunidad-o-amenaza-para-el-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/fondos-de-inversion-oportunidad-o-amenaza-para-el-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Fondos de Inversi\u00f3n \u00bfOportunidad o amenaza para el inmobiliario?"},"content":{"rendered":"

Nuevo art\u00edculo de Jorge Pernas donde nos explica los diferentes tipos de fondos inmobiliarios existentes en Espa\u00f1a y nos acerca a la realidad de estos veh\u00edculos de inversi\u00f3n en Galicia.<\/strong><\/p>\n

Por WALICIA<\/p>\n

En las \u00faltimas semanas hemos podido leer varias noticias relacionadas con Blackstone. Algo que no deber\u00eda extra\u00f1arnos, puesto que el gigante americano forma parte de los nombres habituales en la prensa econ\u00f3mica desde que, all\u00e1 por 2013, comenz\u00f3 sus compras de activos relacionados con el inmobiliario en Espa\u00f1a.<\/p>\n

La primera de estas noticias cuenta los movimientos de des-inversi\u00f3n que est\u00e1 realizando el fondo, c\u00f3mo estudian las estrategias m\u00e1s adecuadas para deshacerse de unas carteras con un tama\u00f1o tan grande que no son f\u00e1cilmente asimilables por otros veh\u00edculos de inversi\u00f3n, as\u00ed que deber\u00e1n dividir las carteras y agrupar por tipo de activos etc.<\/p>\n

La otra noticia que querr\u00edamos salientar (hay m\u00e1s) es la compra que prepara de NPLs (no performing loans) o pr\u00e9stamos de dudoso cobro a Bankia. Es decir, pr\u00e9stamos en situaci\u00f3n de impago, muchos en ejecuci\u00f3n y con colateral inmobiliario, o lo que es lo mismo, inmuebles como garant\u00eda.<\/p>\n

Estas noticias dar\u00edan sin duda para un art\u00edculo cada una, pero queremos emplearlas como antecedentes de un an\u00e1lisis que escape del cl\u00e1sico \u201cson fondos buitres\u201d o \u201cse aprovechan de situaciones complicadas\u201d.<\/p>\n

Al margen de que es evidente que un Blackstone es especialista en obtener rentabilidad en las situaciones m\u00e1s complicadas de los ciclos econ\u00f3micos, hay que reconocer un cierto paralelismo entre lo ocurrido en el sector y nuestro ecosistema, en el que nada se crea ni se destruye, se transforma. En este caso Blackstone apareci\u00f3 en 2013 en plena crisis, en su momento m\u00e1s critico, los dinosaurios bancarios estaban en fase terminal lastrad\u00edsimos con unos activos en sus entra\u00f1as por los que nadie daba un euro.<\/p>\n

Pues Blackstone, seguido de Cerberus y unos cuantos m\u00e1s, apost\u00f3. Empez\u00f3 a comprar toda aquella carga, a liberar a entidades, al FROB, e incluso a alg\u00fan ayuntamiento\u2026 de sus empachos antol\u00f3gicos como si de enzimas probi\u00f3ticas se tratara. \u00bfDiscutible en algunos casos?, puede ser. \u00bfNecesario? Probablemente como una purga salvadora.<\/p>\n

Pero, \u00bfson estos el \u00fanico tipo de fondos que acuden al inmobiliario? La respuesta es que no, de hecho si los analizamos en funci\u00f3n de sus objetivos podremos concluir que los hay bien distintos, y si incluimos a las Socimis como un tipo de fondo de inversi\u00f3n, todav\u00eda veremos m\u00e1s claramente que, existe desde la tipolog\u00eda a la que pertenece Blackstone (aunque no siempre opera as\u00ed) y que es generalmente la de los llamados fondos oportunistas, a veh\u00edculos de inversi\u00f3n llamados core, mucho m\u00e1s conservadores en cuanto a riesgo y perspectiva de retorno. En este \u00faltimo grupo podr\u00edamos englobar a fondos de pensiones y fondos derivados de aseguradoras.<\/p>\n

En el caso de un fondo oportunista la rentabilidad buscada podr\u00e1 estar en torno a un 20% o m\u00e1s y en el caso de un core en torno al 5%. El oportunista comprar\u00e1 activos muy complicados, carteras gigantes en las que casi no se sabe ni que tipo de propiedades hay a un precio de derribo con la garant\u00eda de que una vez que lo ordene, en un ciclo ascendente, podr\u00e1 obtener la rentabilidad que busca. Su horizonte para des-invertir no supera los 7 a\u00f1os (de ah\u00ed la primera noticia de la que hablaba).<\/p>\n

Un fondo core comprar\u00e1 activos en el mejor estado, en el mejor sitio, ya ocupados con los mejores inquilinos y los mantendr\u00e1 en su cartera 10, 15 o hasta 20 a\u00f1os.<\/p>\n

Entre un tipo y otro de inversor nos encontraremos los llamados value added que tratan de mejorar de distintas formas los activos que compran, bien sea a trav\u00e9s de gesti\u00f3n o actualizando y mejorando los activos.<\/p>\n

Los m\u00e1s grandes adem\u00e1s podr\u00e1n formar carteras en las que sigan estrategias y objetivos distintos. De hecho cada vez podemos ver a m\u00e1s Promotoras, o bien participadas directamente por un fondo, o financi\u00e1ndose en proyectos concretos.<\/p>\n

Esto no nos debe extra\u00f1ar, es algo que no ocurre solo en el sector inmobiliario, hace unas semanas se cerraba la compra de Iberconsa y no es la \u00fanica firma gallega que acude o acudir\u00e1 a esta f\u00f3rmula para crecer.<\/p>\n

Ahora bien, yo aqu\u00ed estoy invitado en mi querida Walicia, y toca hablar de nuestra tierra \u00bfqu\u00e9 papel creemos que juegan los fondos de inversi\u00f3n en el mercado inmobiliario gallego? De entrada est\u00e1n respaldando a promotoras como Via C\u00e9lere participada por el fondo V\u00e4rde, Inmoglaciar por Cerberus o Habitat Inmobiliaria por Bain Capital, por un lado, dando salida a suelos adquiridos por los distintos fondos en sus anteriores compras (generalmente de carteras procedentes de la banca) o bien, permitiendo la compra de otros solares como el caso de Habitat en Coru\u00f1a.<\/p>\n

Por otro lado asistimos tambi\u00e9n a la colaboraci\u00f3n entre empresas promotoras, poseedoras del conocimiento inmobiliario, con fondos, poseedores de la liquidez y la necesidad de darle salida. S\u00edrvanos de ejemplo el macroproyecto del Barrio del Cura en Vigo, al que Gestilar acude de la mano de Autonomy Capital y JP Morgan.<\/p>\n

\u00bfY qu\u00e9 puede suponer esto? Uno de los temores es que a causa de la enorme liquidez que nos encontramos en los mercados actualmente, debido a la pol\u00edtica monetaria etc. Puede ocurrir que a la hora de comprar el suelo y ejecutar sus proyectos estos inversores pequen de optimismo en sus estudios de mercado, no olvidemos que si algo nos falta en Galicia es informaci\u00f3n clara de lo que ocurre en este \u00e1mbito. De hecho, los promotores locales manifiestan abiertamente este temor ante la dificultad de competir a la hora de adquirir nuevos suelos, y son estos promotores, muchos de ellos con una dilatada experiencia en Galicia, los que mejor conocen el comportamiento de nuestro mercado.<\/p>\n

Tambi\u00e9n es cierto que podr\u00edamos pensar en un nuevo paradigma, probablemente los objetivos y vol\u00famenes de estos nuevos modelos de promoci\u00f3n podr\u00edan hacer rentable lo que para el promotor local no lo es, aunque se antoja dif\u00edcil que esto pueda ser as\u00ed. Lo que s\u00ed es seguro es que tienen una capacidad de asumir riesgo mucho mayor que la del empresario gallego, que siente otro nivel de responsabilidad a sus espaldas. No olvidemos que ese empresario no tiene un bonus a final de a\u00f1o por comprar o invertir.<\/p>\n

En mi caso, como soy optimista, considero bueno que haya actividad. Que Blackstone venda a fondos m\u00e1s conservadores activos ya estabilizados es un buen s\u00edntoma, si cada vez encuentra menos \u201coportunismos\u201d para obtener sus mejores resultados es que algo hacemos bien entre todos. Y si los promotores gallegos quieren crecer apoyados financieramente por alg\u00fan veh\u00edculo de este tipo tambi\u00e9n parece una buena oportunidad que seguro sabe gestionar el empresario que la aproveche, buenos somos los gallegos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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