{"id":3508,"date":"2019-11-14T10:14:21","date_gmt":"2019-11-14T09:14:21","guid":{"rendered":"https:\/\/aproin.com\/?p=3508"},"modified":"2019-11-14T10:14:21","modified_gmt":"2019-11-14T09:14:21","slug":"que-beneficios-y-danos-provoca-la-limitacion-de-los-precios-del-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/aproin.com\/index.php\/que-beneficios-y-danos-provoca-la-limitacion-de-los-precios-del-alquiler\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 beneficios y da\u00f1os provoca la limitaci\u00f3n de los precios del alquiler?"},"content":{"rendered":"

Fedea advierte de que congelar las rentas reduce y empeora el stock de vivienda, pero no as\u00ed los l\u00edmites a los incrementos aplicados mientras dura el contrato<\/strong><\/p>\n

Elisa Castillo \/ Cinco D\u00edas<\/p>\n

Ante los importantes repuntes de los precios del alquiler que han sufrido muchas grandes ciudades y que no se han visto acompa\u00f1ados por ganancias similares en el poder adquisitivo de los inquilinos, son numerosas las experiencias de gobiernos locales que se plantean o que han puesto en marcha controles de precios con diferentes f\u00f3rmulas. Y pese a que suelen aplicarse con la mejor de las intenciones, no siempre acaban teniendo los efectos deseados.<\/p>\n

Por ello, la Fundaci\u00f3n de Estudios de Econom\u00eda Aplicada (Fedea) advierte, en un extenso informe publicado este mi\u00e9rcoles, que los controles de precios de primera generaci\u00f3n, es decir aquellos consistentes en congelar las rentas, tienen efectos adversos, ya que suelen reducir la inversi\u00f3n en nueva vivienda y el mantenimiento del parque existente, y empujan ese stock hacia la venta. No obstante, puntualiza que otras f\u00f3rmulas \u201cbien dise\u00f1adas\u201d de segunda o tercera generaci\u00f3n, destinadas a controlar los precios mientras dure el contrato pueden mitigar en parte estos problemas y resultar deseables en situaciones de aumentos bruscos e inesperados de los precios.<\/p>\n

Seg\u00fan explica el profesor de Econom\u00eda Aplicada de la Universidad Aut\u00f3noma de Barcelona (UAB) Miguel \u00c1ngel L\u00f3pez Garc\u00eda, autor del informe de Fedea, uno de los impactos negativos de la congelaci\u00f3n de rentas es que, a corto plazo, genera aumentos de precios del alquiler para compensar la falta de incrementos a futuro e incentiva la reconversi\u00f3n de viviendas en alquiler hacia el mercado en propiedad.<\/p>\n

En el largo plazo, a\u00f1ade, suprime los incentivos para construir nueva vivienda en alquiler, ya que incluso si algunas tipolog\u00edas de residencias quedan excluidas del control de rentas \u201clos oferentes potenciales pueden muy bien pensar que los reguladores pueden en el futuro extender el control a sus unidades de vivienda\u201d. Por ello, resume, \u201cresulta dif\u00edcil idear una pol\u00edtica m\u00e1s eficaz para reducir la cantidad de vivienda privada en alquiler que el control\u201d de rentas.<\/p>\n

Otro efecto negativo, prosigue, es el deterioro progresivo de la calidad del parque existente, ya que los propietarios tienen menos incentivos en mantenerlo al ingresar menos beneficios. Aunque los inquilinos dedicasen m\u00e1s recursos en el mantenimiento, las partes comunes del edificio estar\u00edan m\u00e1s descuidadas. Adem\u00e1s, debido al gran n\u00famero de aspirantes para acceder a una casa con precio congelado, apunta el informe, los propietarios podr\u00edan realizar pr\u00e1cticas \u201cabiertamente discriminatorias\u201d y seleccionar a sus inquilinos por razones ajenas al precio.<\/p>\n

Ello sin contar la mayor propensi\u00f3n a que se den \u201cpagos laterales\u201d, esto es, dinero en negro. \u201cLa necesidad de pagar sobornos para acceder a la vivienda o el hecho de tener que asumir un mantenimiento que en ausencia de controles hubiera sido proporcionado por el propietario pueden compensar las ganancias aparentes de los ocupantes de viviendas controladas\u201d, detalla.
\nAdem\u00e1s, se\u00f1ala el profesor de la UAB, estos controles pueden reducir la movilidad de los empleados y su propensi\u00f3n a aceptar buenos trabajos en otras localizaciones no sujetas a control, con tal de no perder su vivienda y que esta sea ocupada por otro aspirante.<\/p>\n

Por \u00faltimo, indica que puede suponer un \u201cmecanismo de redistribuci\u00f3n sumamente inequitativo\u201d ya que nada impedir\u00eda una distribuci\u00f3n aleatoria que no garantizara que fueran las personas con menos recursos las que se beneficiaran de estas viviendas. Para estos colectivos, opina, ser\u00eda m\u00e1s efectivo ofrecer ayudas monetarias.<\/p>\n

Otros l\u00edmites sin efectos tan gravosos<\/strong>
\nNo obstante, a pesar de todos los impactos adversos, puntualiza que los efectos de los controles de alquileres no deben evaluarse de forme gen\u00e9rica sino atendiendo a las especificidades de cada medida. \u201cAl final y al cabo, no es lo mismo congelar los pagos a los propietarios que permitir aumentos en los alquileres de acuerdo con la inflaci\u00f3n, los aumentos de algunos gastos, cuando se exime a las viviendas de nueva construcci\u00f3n, o cuando se permite ajustar el precio una vez el inquilino deja vacante la vivienda\u201d, sostiene.<\/p>\n

Atendiendo a este modelo, los alquileres se controlan durante la tenencia, ya que se limita la cantidad que el propietario puede incrementar el alquiler, pero es despu\u00e9s libre de negociarlo con el nuevo inquilino, una \u201cv\u00e1lvula de seguridad\u201d que evitar\u00eda los efectos adversos antes mencionados. De esta forma, el experto defiende que estos controles suponen \u201cun compromiso razonable entre quienes rechazan las regulaciones y quienes las preconizan\u201d.<\/p>\n

Por todo ello, sostiene que un control de alquileres \u201cbien dise\u00f1ado\u201d puede mejorar el equilibrio en un mercado imperfecto,<\/strong> para reducir, por ejemplo, los efectos causados por una situaci\u00f3n de \u201cincremento temporal y r\u00e1pido\u201d de precios. As\u00ed, se tratar\u00eda de un mecanismo que podr\u00eda \u201ccomportar ganancias en t\u00e9rminos de eficiencia\u201d y de bienestar \u2013al dar m\u00e1s seguridad al inquilino\u2013, pero no en t\u00e9rminos de equidad distributiva, sin que ello implique, en todo caso, que los controles sean \u201cla mejor pol\u00edtica disponible\u201d.<\/p>\n

EL PALO Y LA ZANAHORIA DE LA POL\u00cdTICA FISCAL<\/strong>
\nDesgravaci\u00f3n o mayor imposici\u00f3n en el IRPF.<\/strong> <\/span>M\u00e1s all\u00e1 de los controles de rentas, que la mayor\u00eda de economistas desaprueba, el profesor de Econom\u00eda Aplicada de la UAB Miguel \u00c1ngel L\u00f3pez Garc\u00eda anima a usar la pol\u00edtica impositiva como una v\u00eda \u201cconveniente\u201d aunque \u201cno suficiente\u201d para contribuir a consolidar un mercado del alquiler.<\/p>\n

La primera medida \u201cde la zanahoria\u201d<\/span><\/strong> supondr\u00eda un tratamiento fiscal m\u00e1s favorable en el IRPF de las rentas del alquiler obtenidas por los propietarios. Mientras que la segunda, \u201cdel palo\u201d, implicar\u00eda imponer un gravamen universal sobre la renta del alquiler imputado en base a unos valores catastrales ajustados a la realidad del mercado, de tal forma que aumentar\u00eda el coste de dejar la casa fuera del mercado del alquiler. Ambas podr\u00edan, seg\u00fan el experto de la UAB, coexistir perfectamente entre s\u00ed, \u201cincrementando el coste de oportunidad de oportunidad de mantener las viviendas vac\u00edas, y a la vez aumentando el atractivo de alquilarlas\u201d, defiende.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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