@Ana P. Alarcos \/ Idealista<\/p>\n\n\n\n
El futuro inmediato de la vivienda est\u00e1 ligado a la evoluci\u00f3n de la pandemia sanitaria y a la vacunaci\u00f3n masiva de la poblaci\u00f3n.<\/strong> En un momento de m\u00e1xima incertidumbre, el mercado espera un primer semestre complicado, aunque conf\u00eda en que a partir de verano empiece la remontada econ\u00f3mica e inmobiliaria.<\/p>\n\n\n\n \u00bfSignifica esto que veremos grandes ca\u00eddas del precio de la vivienda en los pr\u00f3ximos meses? No del todo. Seg\u00fan los expertos consultados por idealista\/news, el panorama de la vivienda de obra nueva est\u00e1 mucho m\u00e1s despejado que el de la vivienda usada; un mercado que depender\u00e1 principalmente de la ubicaci\u00f3n de los inmuebles y de la dureza de las medidas de confinamiento en esta nueva ola del covid-19. En l\u00edneas generales, se esperan ca\u00eddas moderadas y una mejor\u00eda de cara a la segunda mitad del a\u00f1o. Repasamos c\u00f3mo pueden evolucionar los precios de cara a los pr\u00f3ximos meses:<\/p>\n\n\n\n Estabilidad en la obra nueva e incluso subidas<\/strong> En ese sentido, Mikel Echavarren, CEO de la consultora Colliers,<\/strong> explica que \u201cla vivienda de obra nueva no va a bajar de precio. Sus mejores calidades, la posibilidad de estructurar la compra en varios a\u00f1os y su mejor financiaci\u00f3n permitir\u00e1n mantener los niveles de precios actuales. El ajuste en este caso vendr\u00e1 por un menor lanzamiento de nuevas promociones debido a la mayor prudencia de los promotores y a las restricciones de financiaci\u00f3n de la banca. Esa menor oferta facilitar\u00e1, asimismo, que no haya ajustes en precios\u201d.<\/p>\n\n\n\n Esa misma teor\u00eda defiende Sandra Daza, directora general de Gesvalt,<\/strong> quien cree que la tendencia que ya vimos durante 2020 (cuando el precio toc\u00f3 m\u00e1ximos de una d\u00e9cada) se mantendr\u00e1, al menos, durante los primeros meses de 2021. Seg\u00fan Daza, esto \u201cpuede deberse a que la vivienda de obra nueva se ha adaptado mejor a las necesidades de los espa\u00f1oles tras la pandemia, ofreciendo un mayor n\u00famero de ba\u00f1os, terrazas de mayor tama\u00f1o y un incremento de calidad y especializaci\u00f3n de los espacios y servicios comunes\u201d.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n opina lo mismo Daniel Cuervo, director general de la patronal de los constructores (APCE)<\/strong>, quien destaca la \u201cresiliencia de la vivienda nueva\u201d y que el cambio de estilo de vida que se ha generado a ra\u00edz de la crisis sanitaria favorece a este tipo de inmueble residencial. La patronal insiste en que \u201cla vivienda nueva, por la solvencia de las empresas promotoras, la escasez de su producto y su calidad constructiva seguir\u00e1n comport\u00e1ndose igual que los \u00faltimos meses de 2020, es decir, con estabilidad de precios\u201d, aunque advierte que incluso podr\u00eda producirse una subida una vez iniciada la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica, debido a una posible presi\u00f3n de la demanda y la escasez de su oferta\u201d.<\/p>\n\n\n\n La voz discordante es la de Gonzalo Bernardos, profesor de Econom\u00eda de la Universidad de Barcelona (UB) y analista inmobiliario<\/strong>, quien afirma que, al ser inmuebles m\u00e1s caros, \u201cson m\u00e1s dif\u00edciles de vender. Adem\u00e1s, el comprador extranjero ha desaparecido (un factor muy importante en las grandes ciudades) y casi ning\u00fan inversor la est\u00e1 adquiriendo\u201d. Si va tan bien, \u201c\u00bfpor qu\u00e9 los promotores han dejado de iniciar muchas viviendas y comprar suelo?<\/strong>\u201d, se pregunta.<\/p>\n\n\n\n Mayor impacto en la vivienda usada, pero heterog\u00e9neo<\/strong> \u201cLas viviendas usadas est\u00e1n anticipando bajadas de precio entre un 5-10% con un muy diferente comportamiento entre ciudades, con mayores bajadas en las zonas m\u00e1s afectadas por la crisis del sector tur\u00edstico y la hosteler\u00eda. En este sentido, convivir\u00e1n bajadas superiores al 10% en algunas ciudades con subidas de precio en otras\u201d, opina el CEO de Colliers, quien a\u00f1ade que \u201cdesgraciadamente, el impacto en el empleo est\u00e1 afectando a empleos temporales, j\u00f3venes y a las rentas m\u00e1s bajas y por lo tanto no afectar\u00e1 de forma muy relevante a la demanda solvente que adquiere viviendas. Como consecuencia, el impacto en precios se centrar\u00e1 m\u00e1s en las viviendas usadas de aquellas familias que se ven obligadas a liquidar parte de su patrimonio por las circunstancias adversas de su econom\u00eda\u201d.<\/p>\n\n\n\n La APCE tambi\u00e9n ve probable que contin\u00fae la tendencia a la baja de los precios, pero no de forma generalizada.<\/strong> \u201cEstamos viendo c\u00f3mo el ajuste m\u00e1s importante se est\u00e1 produciendo en las zonas con nivel de renta baja y en inmuebles con bastante antig\u00fcedad y escasa calidad constructiva. Las familias que est\u00e1n afectadas por la situaci\u00f3n econ\u00f3mica y necesitan recursos para seguir adelante no pueden aguantar muchos meses para vender sus viviendas y tendr\u00e1n que bajar sus precios para resolver su situaci\u00f3n lo antes posible. Por tanto, la vivienda de segunda mano m\u00e1s b\u00e1sica seguir\u00e1 la misma senda hasta que no haya una recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica y se vuelva a generar empleo\u201d, aclara el director general de la asociaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n La previsi\u00f3n de idealista tambi\u00e9n mira hacia la ralentizaci\u00f3n de los descensos<\/strong>, sin descartar un ajuste al alza a lo largo del a\u00f1o en ubicaciones puntuales, mientras que los agentes inmobiliarios prev\u00e9n un escenario de estabilidad, que incluye desde bajadas moderadas a suaves subidas. Seg\u00fan una encuesta realizada por Uni\u00f3n de Cr\u00e9ditos Inmobiliarios (UCI) a m\u00e1s de 3.000 profesionales inmobiliarios de toda Espa\u00f1a, un 42% cree los precios bajar\u00e1n entre un 5% y un 10% de forma generalizada, mientras que un 29% adelanta subidas inferiores al 5%.<\/p>\n\n\n\n El Consejo General de COAPI de Espa\u00f1a se une a la opini\u00f3n ajuste a la baja en general,<\/strong> pero puntualiza que “con una expectativa de futuros ajustes al alza, al volver a subir la demanda a medio plazo”. Adem\u00e1s, insiste en que el mercado inmobiliario en Espa\u00f1a es muy heterog\u00e9neo y que existen los \u201cmicromercados\u201d, a nivel de barrio e incluso de tipolog\u00eda de viviendas, dentro de una peque\u00f1a zona.<\/p>\n\n\n\n En Gesvalt<\/strong> tambi\u00e9n creen que la ca\u00edda moderada de precios seguir\u00e1 siendo la t\u00f3nica general del mercado, sobre todo durante la primera mitad del a\u00f1o. \u201cY en un escenario que avance hacia la normalizaci\u00f3n de la actividad econ\u00f3mica de la pandemia, podemos prever una segunda mitad del a\u00f1o con tendencia hacia la estabilizaci\u00f3n\u201d, recalca Sandra Daza.<\/p>\n\n\n\n La llegada del verano, por tanto, se perfila como el momento en el que podr\u00eda cambiar el rumbo de la vivienda. <\/strong>Y en este sentido, Gregorio Izquierdo, director general del Instituto de Estudios Econ\u00f3micos (IEE), explica que \u201clos precios de la vivienda en este ejercicio registrar\u00e1n un comportamiento bastante heterog\u00e9neo que desaconsejan hablar de promedio del mercado, que de cualquier modo ser\u00e1 de sostenimiento y estabilizaci\u00f3n en la medida que se vaya despejando las incertidumbres actuales en relaci\u00f3n a la resoluci\u00f3n de la pandemia y a la actual crisis econ\u00f3mica\u201d. No obstante, recalca que puede haber \u201cdiferencias significativas, incluso con signos diferentes, entre productos, segmentos y localizaciones\u201d.<\/p>\n\n\n\n Un buen ejemplo lo tenemos en las previsiones que se est\u00e1n manejando para Madrid y Barcelona, y para otras grandes ciudades con un importante peso tur\u00edstico o m\u00e1s enfocadas al sector industrial.<\/p>\n\n\n\n \u201cDestacan bajadas del m\u00e1s del 10% en los precios de venta de viviendas de ciudades como Palma de Mallorca, Alicante o M\u00e1laga, frente al mantenimiento de los precios e incluso la subida de ciudades como San Sebasti\u00e1n o Bilbao. Madrid y Barcelona no est\u00e1n sufriendo pr\u00e1cticamente bajadas significativas de precio de la vivienda usada que podemos cifrar en torno al 5%\u201d, recalca el primer espada de Colliers. En esa l\u00ednea, el analista inmobiliario Gonzalo Bernardos espera un descenso de precios cercano al 5% en Madrid y Barcelona a lo largo de este ejercicio.<\/p>\n\n\n\n \u00bfY de d\u00f3nde vienen estas diferencias? <\/strong>Para Jes\u00fas Duque, vicepresidente de la red Alfa Inmobiliaria, la raz\u00f3n por la que la capital de Espa\u00f1a y la capital catalana est\u00e1n sufriendo menos que en otras ciudades es que son \u201cmotores en el terreno profesional, y ambas han logrado sobrevivir mejor a la pandemia. Adem\u00e1s, mantienen su atractivo para el inversor, que puede permitirse comprar hoy para recuperar su inversi\u00f3n en el plazo de uno o dos a\u00f1os\u201d.<\/p>\n\n\n\n De hecho, en aquellos n\u00facleos urbanos donde la tensi\u00f3n entre la oferta y la demanda es mayor, y que precisamente por ello han registrado menores descensos de precios, es donde se podr\u00eda producir una recuperaci\u00f3n m\u00e1s r\u00e1pida. Seg\u00fan Alfa Inmobiliaria, \u201ccuanto m\u00e1s estrictos son los confinamientos en una ciudad o en una comunidad aut\u00f3noma, m\u00e1s se deteriora el precio de la vivienda\u201d.<\/p>\n\n\n\n La red de inmobiliarias pone como ejemplo los casos de Andaluc\u00eda y Levante, dos regiones tradicionalmente din\u00e1micas y activas, donde el endurecimiento de las medidas para contener la tercera ola est\u00e1 teniendo un impacto directo en la demanda. \u201cEs cierto que los meses de enero y febrero son tradicionalmente los peores del a\u00f1o, tras un diciembre hiperactivo, pero este a\u00f1o el n\u00famero de llamadas para visitar un piso ha ca\u00eddo m\u00e1s de un 30%. Veremos qu\u00e9 pasa en marzo, el mes en el que tradicionalmente la proximidad de las Fallas y la Semana Santa, y la cercan\u00eda del verano, eran el comienzo de una importante actividad para la compraventa inmobiliaria\u201d.<\/p>\n\n\n\n Tambi\u00e9n est\u00e1 detectando descensos de actividad en Extremadura y Galicia, donde parece haberse pospuesto la compra de vivienda, mientras que en Castilla y Le\u00f3n y Castilla-La Mancha la situaci\u00f3n ha sido m\u00e1s cr\u00edtica. \u201cEn estas dos comunidades el inter\u00e9s por la adquisici\u00f3n de una nueva vivienda pr\u00e1cticamente se ha desplomado, especialmente en lo que respecta al n\u00famero de visitas realizadas\u201d, sostiene Duque. En el caso de Baleares y Canarias, el inter\u00e9s parece estar en modo \u2018stand by\u2019, a la espera de la llegada de potenciales compradores extranjeros.<\/p>\n\n\n\n As\u00ed pues, aclara la APCE, \u201cla fuerte demanda que presiona el mercado en las grandes ciudades nos hace pensar que los precios seguir\u00e1n aguantando en los mismos niveles en t\u00e9rminos generales.<\/strong> Las zonas m\u00e1s c\u00e9ntricas y caras aguantar\u00e1n mejor que las m\u00e1s baratas y con menor renta per c\u00e1pita. No hay que olvidar que la vivienda tambi\u00e9n es un producto de inversi\u00f3n y parte de los ahorros de muchos ciudadanos espa\u00f1oles y extranjeros est\u00e1n canalizados en vivienda, lo que aporta cierta estabilidad en el mercado\u201d.<\/p>\n\n\n\n Lo mismo cree el Consejo General de COAPI de Espa\u00f1a, que recuerda que es precisamente “en las zonas ‘no prime’ donde m\u00e1s se est\u00e1n notando los ajustes a la baja de precios, ya que hab\u00edan subido m\u00e1s desde 2008”.<\/p>\n\n\n\n La costa, a expensas de los extranjeros y el regreso de la confianza<\/strong> Gonzalo Bernardos recuerda que \u201cla temporada de adquisici\u00f3n de viviendas en la costa suele ser desde Semana hasta finales de septiembre en la mayor\u00eda de las ubicaciones\u201d. Por eso, considera que \u201cla de 2021 es una temporada perdida, aunque el 60% de la poblaci\u00f3n est\u00e9 inmunizada en junio\u201d, ya que \u201clos interesados en comprar no tendr\u00e1n este a\u00f1o la suficiente confianza para hacerlo\u201d.<\/p>\n\n\n\n Sandra Daza tambi\u00e9n incide en que \u201cla velocidad de la reactivaci\u00f3n de la demanda internacional ser\u00e1 un factor determinante para consolidar la recuperaci\u00f3n de los precios a finales de 2021\u201d.<\/p>\n\n\n\n Y es que, como recuerda Mikel Echavarren, que las costas espa\u00f1olas son el enclave de muchos jubilados europeos \u201cy esos destinos no tienen competencia considerando la seguridad jur\u00eddica y las infraestructuras que cuenta nuestro pa\u00eds\u201d. Por eso, afirma el CEO de Colliers, \u201ccreemos que lo primero que se recuperar\u00e1 del sector inmobiliario espa\u00f1ol ser\u00e1 la segunda vivienda situada en la costa\u201d.<\/p>\n\n\n\n El director general de la APCE, por su parte, opina que \u201cen cuanto se solucione la situaci\u00f3n sanitaria, la actividad en la costa se recuperar\u00e1 de manera r\u00e1pida, aunque a diferente la velocidad. Aquellas zonas cuya demanda extranjera haya sufrido m\u00e1s la crisis econ\u00f3mica podr\u00eda recuperarse algo m\u00e1s tarde, pero habr\u00e1 m\u00e1s oportunidades y seguro despertar\u00e1 inter\u00e9s de inversi\u00f3n por extranjeros y ciudadanos espa\u00f1oles\u201d.<\/p>\n\n\n\n La recuperaci\u00f3n plena de la vivienda, todav\u00eda en el aire<\/strong> En cuanto a la normalidad inmobiliaria, de momento no hay consenso. Pero lo que s\u00ed creen los expertos es que el inicio de la remontada de la vivienda podr\u00eda producirse a finales de este a\u00f1o, siempre los confinamientos acaben pronto y se cumpla el calendario previsto de vacunaci\u00f3n de la poblaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Por ejemplo, Gesvalt conf\u00eda en que a largo del a\u00f1o se vaya recuperando la confianza en el sector y en toda la actividad econ\u00f3mica, lo que permitir\u00eda \u201calcanzar este mismo a\u00f1o cifras de inversi\u00f3n en el mercado residencial cercanas a las de 2019\u201d.<\/p>\n\n\n\n En esa l\u00ednea, Mar\u00eda Jes\u00fas Fern\u00e1ndez, economista senior de la Fundaci\u00f3n de las Cajas de Ahorros (Funcas)<\/strong>, insiste en que \u201cno habr\u00e1 una recuperaci\u00f3n significativa hasta que se vea claramente una mejora de las expectativas econ\u00f3micas, unas restricciones menores y un efecto m\u00e1s claro de la vacunaci\u00f3n\u201d. En cualquier caso, estima que el repunte se podr\u00eda producir a partir de verano.<\/p>\n\n\n\n La consultora Colliers maneja un pron\u00f3stico similar y cree que el segundo semestre de este a\u00f1o puede ser mucho mejor de lo esperado si el porcentaje de vacunaciones junto con el de inmunizados por haber sufrido ya la pandemia permite controlar esta crisis sanitaria. \u201cTodo ello nos lleva a ser moderadamente optimistas en la recuperaci\u00f3n del mercado inmobiliario que podr\u00eda estar en niveles previos a la crisis en cuanto a precios en el segundo semestre del a\u00f1o 2022\u201d, aclara el CEO de la compa\u00f1\u00eda.<\/p>\n\n\n\n El profesor de Econom\u00eda de la Universidad de Barcelona tambi\u00e9n aplaza a 2022 la subida generalizada del precio de la vivienda, aunque cree que el repunte ser\u00e1 reducido (en torno al 3%). A pesar de que el alza se podr\u00eda acelerar en 2023, descarta que podamos ver el nivel previo a la pandemia del coronavirus al menos hasta finales de 2024.<\/p>\n\n\n\n Adem\u00e1s de la evoluci\u00f3n de la pandemia y del \u00e9xito temprano de la recuperaci\u00f3n, los expertos insisten en que la velocidad de la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica, la generaci\u00f3n de empleo, la mejora de la confianza por parte de las empresas y las familias, la predisposici\u00f3n de la banca para otorgar financiaci\u00f3n y la buena gesti\u00f3n de las ayudas que va a recibir Espa\u00f1a a trav\u00e9s del fondo de recuperaci\u00f3n europeo marcar\u00e1n el futuro del mercado residencial, dada su total dependencia de la econom\u00eda.<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" @Ana P. 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La mayor\u00eda de los expertos coinciden en se\u00f1alar que a corto plazo no hay visos de que las viviendas de nueva construcci\u00f3n se puedan abaratar.<\/p>\n\n\n\n
En el caso de las viviendas usadas, los expertos s\u00ed que esperan cambios m\u00e1s significativos, aunque no siempre por el lado de las ca\u00eddas. En l\u00edneas generales, la ubicaci\u00f3n, las medidas de confinamiento aplicadas por cada comunidad aut\u00f3noma y la tipolog\u00eda de los inmuebles ser\u00e1n los principales factores que marcar\u00e1n la evoluci\u00f3n de los precios, as\u00ed como el gran exceso de oferta acumulada durante los \u00faltimos meses.<\/p>\n\n\n\n
En el caso de las viviendas situadas en la costa, marcada por la demanda de segundas residencias, el escenario todav\u00eda es muy incierto.<\/p>\n\n\n\n
El escenario de incertidumbre actual todav\u00eda no permite al sector vislumbrar cu\u00e1ndo podr\u00e1 el mercado de la vivienda volver a los niveles que registrada antes de la llegada de la pandemia. Diferentes organismos econ\u00f3micos aplazan la recuperaci\u00f3n econ\u00f3mica al menos hasta mediados de 2022, mientras que el Banco de Espa\u00f1a apunta en su escenario central a que la vuelta al escenario precovid podr\u00eda retrasarse hasta 2023.<\/p>\n\n\n\n