Art\u00edculo escrito por Carmen Gim\u00e9nez, abogado titular de G&G abogados para Idealista.com<\/p>\n
Si leemos detenidamente nuestro contrato de hipoteca, podremos ver como hay una cl\u00e1usula \u2013que encontraremos normalmente en sus \u00faltimos folios\u2013 por la que o bien renunciamos a que el banco ponga en nuestro conocimiento la cesi\u00f3n del pr\u00e9stamo o bien autorizamos a que la entidad ceda dicho pr\u00e9stamo sin necesidad de que nos lo comunique.<\/p>\n
Pues bien, aunque dicha cl\u00e1usula fue declarada nula por el Tribunal Supremo en Sentencia de 16 de diciembre de 2009, los bancos han insistido e insisten en incluirla en los contratos de hipoteca, ya que de lo contrario no podr\u00edan \u2018titulizarlo\u2019, es decir, ponerlo en manos de un tercero sin informarnos.<\/p>\n
\u00bfQu\u00e9 es la titulizaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo?<\/strong><\/p>\n Pues es, nada m\u00e1s y nada menos, que la cesi\u00f3n del mismo a un tercero a cambio de un precio. Es decir, es la venta de nuestro pr\u00e9stamo hipotecario a un tercero a quien no conocemos.<\/p>\n La titulizaci\u00f3n puede ser definida como el mecanismo que permite transformar un conjunto de activos financieros poco l\u00edquidos en una serie de instrumentos negociables, l\u00edquidos y con unos flujos de pagos determinados.<\/p>\n En palabras del Banco de Espa\u00f1a: con las titulizaciones \u201clas entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiaci\u00f3n con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras v\u00edas, como ampliaciones de capital\u201d.<\/p>\n \u00bfC\u00f3mo titulizan los Bancos los pr\u00e9stamos hipotecarios?<\/strong><\/p>\n La forma de actuar es la siguiente: agrupan muchas hipotecas en \u2018paquetes\u2019 que son vendidos a unos veh\u00edculos montados al efecto, denominados Fondos de Titulizaci\u00f3n, quienes a su vez los dividen o \u2018trocean\u2019, emitiendo t\u00edtulos o bonos que colocan en el mercado financiero, incluso en los mercados internacionales, a inversores institucionales. Este mecanismo de \u2018charcuter\u00eda financiera\u2019 hace posible, por ejemplo, que el fondo de pensiones de los profesores de Ohio (por decir algo) tenga en su cartera tu hipoteca o una parte de ella.<\/p>\n \u00bfCu\u00e1les son las consecuencias de la titulizaci\u00f3n?<\/strong><\/p>\n En lo que ata\u00f1e a los deudores hipotecarios, una de las consecuencias es que el banco deja de ser el acreedor puesto que ha vendido el pr\u00e9stamo a un tercero y, por tanto, ya lo ha cobrado. Al menos eso es lo que considera el Banco de Espa\u00f1a (BdE), en respuesta facilitada en fecha 26 de marzo de 2015 al letrado \u00d3scar Viera.<\/p>\n Tras comunicar lo que es la titulizaci\u00f3n el BdE dice: \u201cDe conformidad con la Ley 19\/1992, sobre r\u00e9gimen de sociedades y fondos de inversi\u00f3n inmobiliaria y sobre fondos de titulizaci\u00f3n hipotecaria, la titulaci\u00f3n de un pr\u00e9stamo supone que la entidad que concedi\u00f3 el mismo deja de ser la acreedora del pr\u00e9stamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administraci\u00f3n\u201d.<\/p>\n Esto no significa que haya desaparecido o desaparezca la deuda, la misma se debe y habr\u00e1 que abonarla, pero \u00bfa qui\u00e9n? La respuesta a esta pregunta es compleja puesto que las hipotecas no se venden individualmente, sino que se agrupan para, posteriormente, ser divididas en bonos o t\u00edtulos, adquiridos por varios inversores o bonistas. La deuda, por tanto, seguro que estar\u00e1 en manos de varias personas y no de una sola.<\/p>\n \u00bfSi no se le debe la deuda al Banco, y no se pagan las cuotas hipotecarias, puede iniciar un proceso de ejecuci\u00f3n hipotecaria?<\/strong><\/p>\n Como sabemos, los bancos han iniciado m\u00faltiples procedimientos judiciales de ejecuci\u00f3n hipotecaria por impago de las cuotas por parte de los deudores hipotecarios, puesto que el pr\u00e9stamo sigue inscrito en el Registro de la Propiedad a su favor y el deudor desconoc\u00eda o desconoce esta figura de la titulizaci\u00f3n.<\/p>\n Pues bien, si la hipoteca est\u00e1 titulizada no es el banco quien tiene la legitimidad para iniciar ese procedimiento de ejecuci\u00f3n hipotecaria, ya que dej\u00f3 de ser el acreedor y por tanto el due\u00f1o de la deuda generada como consecuencia de la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n En este sentido se est\u00e1n pronunciando ya los distintos Juzgados y Tribunales, procediendo al archivo de estos procedimientos judiciales por falta de legitimaci\u00f3n del Banco demandante y ejecutante.<\/p>\n \u00bfC\u00f3mo s\u00e9 si mi hipoteca est\u00e1 titulizada?<\/strong><\/p>\n No habiendo comunicado el banco al deudor la titulizaci\u00f3n de su hipoteca, y no constando la misma en el Registro de la Propiedad, existen varias f\u00f3rmulas para saberlo:<\/p>\n Mediante solicitud escrita dirigida al Banco que concedi\u00f3 el pr\u00e9stamo hipotecario, aunque raramente contesta. 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\nA trav\u00e9s del Juzgado a fin de que el Banco proceda a exhibir los Registros Especiales Contables. El Banco puede no aportarlos.
\nMediante su b\u00fasqueda, nada sencilla, a trav\u00e9s de la web de la Comisi\u00f3n Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
\nSobre este \u00faltimo punto y con el fin de facilitar la b\u00fasqueda mencionada, se pueden seguir los pasos incluidos en el siguiente esquema, que ha sido realizado por Susi, miembro de la AHA (Asociaci\u00f3n de Hipotecados Activos), a quien agradezco la dedicaci\u00f3n y esfuerzo en su elaboraci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"